CILA e abusi edilizi: cosa può fare il Comune e quando la comunicazione diventa inefficace

La CILA non è un titolo edilizio capace di sanare o consolidare opere non conformi. Allo stesso tempo, il Comune non può trattarla automaticamente come una SCIA, applicando in modo indistinto i poteri inibitori e di autotutela previsti per altri procedimenti edilizi. È questo il punto centrale della sentenza n. 1850/2026 del TAR Lazio, che offre un chiarimento importante sul rapporto tra comunicazione di inizio lavori asseverata, abusi edilizi e poteri di controllo dell’amministrazione comunale.

La decisione interessa da vicino tecnici, progettisti, geometri, architetti, ingegneri, imprese e proprietari immobiliari, perché affronta una domanda molto frequente nella pratica edilizia: cosa succede se una CILA viene presentata per opere che il Comune ritiene non conformi o insufficienti a rimuovere un abuso edilizio?

La CILA non è un titolo edilizio sanante, ma il Comune deve qualificare correttamente gli abusi prima di reprimerli

La vicenda nasce da una CILA presentata a Roma Capitale per interventi su una struttura destinata ad attività di somministrazione. Gli interventi riguardavano, in particolare, la rimozione parziale di alcune chiusure laterali poste su una pergotenda e su un terrazzo coperto, realizzate con teli in PVC, infissi, tamponature e altri elementi di chiusura.

Secondo l’amministrazione comunale, la rimozione indicata nella comunicazione non era sufficiente a eliminare le difformità edilizie già accertate in precedenza. Per questo Roma Capitale ha prima ordinato di non eseguire gli interventi oggetto della comunicazione e poi ha dichiarato la CILA priva di efficacia, disponendone l’archiviazione d’ufficio.

La società interessata ha impugnato gli atti davanti al giudice amministrativo, sostenendo che la comunicazione riguardava la rimozione di alcune opere e che l’amministrazione avrebbe dovuto, eventualmente, attivare un vero procedimento edilizio repressivo, non limitarsi a colpire la CILA.

La CILA non è una SCIA

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda la distinzione tra CILA e SCIA.

• La SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, è disciplinata dall’articolo 19 della legge n. 241/1990 e prevede specifici poteri dell’amministrazione: poteri inibitori, conformativi e, in determinati casi, di autotutela.
• La CILA, invece, disciplinata dall’articolo 6-bis del DPR 380/2001, ha una funzione diversa. È una comunicazione asseverata da un tecnico abilitato, utilizzata per interventi edilizi di minore impatto. Non comporta il rilascio di un provvedimento espresso da parte del Comune e non genera un titolo edilizio in senso stretto.

Questo significa che la CILA non può essere considerata un’autorizzazione implicita, né può trasformarsi in uno strumento per legittimare opere che richiederebbero una SCIA, un permesso di costruire o un diverso titolo abilitativo.

CILA inefficace

Quando si parla di CILA inefficace, non si sta parlando dell’annullamento di un titolo edilizio già formato. La CILA, infatti, non è un provvedimento amministrativo rilasciato dal Comune.

La dichiarazione di inefficacia serve piuttosto a prendere atto che quella comunicazione non è idonea a coprire l’intervento indicato. In altre parole, se il privato utilizza la CILA per opere che non rientrano nel suo campo di applicazione, il Comune può contestare l’uso improprio dello strumento.

Il punto centrale, però, è un altro: la dichiarazione di inefficacia della CILA non basta, da sola, a definire compiutamente la vicenda edilizia. Se l’amministrazione ritiene che vi siano abusi edilizi, deve procedere secondo le regole ordinarie del Testo Unico Edilizia.

I poteri del Comune davanti a una CILA non conforme

Il TAR Lazio chiarisce che il Comune conserva sempre i propri poteri di vigilanza edilizia. L’amministrazione può verificare se l’intervento comunicato tramite CILA sia effettivamente compatibile con questo regime semplificato.

Se emerge che le opere richiedono un diverso titolo edilizio o risultano incompatibili con la disciplina urbanistica, il Comune può dichiarare la CILA inefficace e attivare i poteri previsti dagli articoli 27 e seguenti del DPR 380/2001. Questi poteri consentono all’amministrazione di accertare, qualificare e reprimere gli abusi edilizi. Tuttavia, l’esercizio di tali poteri deve seguire un percorso chiaro: il Comune deve indicare con precisione quali opere ritiene abusive, quale qualificazione edilizia attribuisce agli interventi e quale disciplina normativa intende applicare.

Perché il Comune deve qualificare l’abuso edilizio

Uno degli aspetti più importanti della sentenza riguarda la necessità di qualificare correttamente l’intervento edilizio.

Il Comune non può limitarsi ad affermare in modo generico che un’opera è abusiva o non conforme. Deve spiegare se l’intervento rientra nell’edilizia libera, nella manutenzione straordinaria, nella ristrutturazione edilizia, oppure se richiede una SCIA o un permesso di costruire

Pergotende, teli in PVC e chiusure laterali

La sentenza è particolarmente interessante anche per il tema delle pergotende e delle strutture leggere a servizio di attività commerciali, ristoranti, bar o spazi esterni.

In linea generale, una pergotenda può rientrare nell’edilizia libera quando è effettivamente leggera, amovibile, priva di tamponature stabili e destinata a una funzione accessoria di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici.

La situazione cambia quando la struttura viene chiusa lateralmente con teli in PVC, vetrate, infissi, tamponature o sistemi che trasformano uno spazio aperto in un ambiente stabilmente delimitato e utilizzabile. In questi casi, l’intervento può assumere una rilevanza edilizia diversa, soprattutto se comporta un incremento di superficie, volume o carico urbanistico.

Per questo motivo, elementi apparentemente secondari come chiusure laterali, timpani, vetrate impacchettabili, teli retrattili o pannelli trasparenti possono diventare decisivi nella valutazione del titolo edilizio necessario.

La CILA può sanare un abuso edilizio?

Questo è uno dei punti più rilevanti per chi cerca informazioni su CILA e regolarizzazione edilizia. La comunicazione di inizio lavori asseverata non può essere utilizzata come strumento ordinario per legittimare opere già realizzate in assenza di titolo o in difformità da un titolo precedente.

Se esiste un abuso, occorre verificare se sia possibile procedere con una pratica edilizia in sanatoria, secondo le condizioni previste dalla normativa. La CILA può avere un ruolo solo se l’intervento rientra effettivamente nel suo ambito applicativo e se non viene utilizzata per coprire opere che richiedono un titolo diverso.

Nel caso esaminato dal TAR Lazio, la comunicazione era stata presentata per rimuovere solo parte delle opere contestate. Secondo il giudice, anche l’eventuale annullamento dell’atto comunale non avrebbe comunque legittimato il manufatto, perché Roma Capitale avrebbe conservato integri i propri poteri di accertamento e repressione.

Cosa cambia per tecnici, progettisti e proprietari

La sentenza conferma la necessità di una valutazione preventiva molto attenta prima di presentare una CILA.

Il tecnico asseverante deve verificare lo stato legittimo dell’immobile, la natura dell’intervento, la presenza di eventuali precedenti abusi, la coerenza con gli elaborati progettuali depositati e il corretto regime edilizio applicabile.

Per i proprietari, invece, il messaggio è chiaro: presentare una CILA non mette al riparo da controlli successivi. Se l’intervento non rientra tra quelli ammessi con comunicazione asseverata, il Comune può contestare la pratica e procedere con gli strumenti previsti dalla normativa edilizia.

Per le amministrazioni comunali, la decisione indica una linea altrettanto precisa: il controllo è possibile, ma deve essere esercitato con un’istruttoria adeguata, una motivazione puntuale e una corretta qualificazione giuridica delle opere.

CILA e controllo comunale

Il principio che emerge dalla sentenza è netto: la CILA semplifica il procedimento edilizio, ma non elimina il potere di vigilanza del Comune.

L’amministrazione può verificare se l’intervento comunicato sia effettivamente compatibile con la CILA. Se non lo è, può dichiarare la comunicazione inefficace. Tuttavia, se ritiene che vi siano abusi edilizi, deve poi procedere con gli strumenti propri della repressione edilizia, qualificando le opere e adottando eventuali provvedimenti sanzionatori o ripristinatori.

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