Piccole difformità edilizie e sanatoria: il caso esaminato dal Consiglio di Stato

Una piccola difformità edilizia non può essere valutata allo stesso modo di un abuso sostanziale, soprattutto quando lo scostamento rispetto al titolo originario è minimo e non incide in modo significativo sull’assetto urbanistico dell’immobile.

È questo uno dei passaggi più rilevanti che emerge dalla sentenza n. 2113/2026 del Consiglio di Stato, chiamato a pronunciarsi su un caso di sanatoria edilizia negata dal Comune per un intervento realizzato in parziale difformità rispetto al progetto assentito.

Sanatoria edilizia e tolleranze costruttive: il Consiglio di Stato chiarisce quando una piccola difformità può essere regolarizzata.

La vicenda riguarda un appartamento situato nel centro storico di Lecco, all’interno di un edificio residenziale privo di specifici vincoli storico-artistici. I proprietari avevano ottenuto, nel 1978, una concessione edilizia per la realizzazione di un piccolo bagno esterno, necessario ad adeguare l’unità abitativa agli standard igienico-sanitari.

Durante l’esecuzione dei lavori, però, l’opera era stata realizzata con una copertura piana anziché inclinata, determinando un incremento volumetrico estremamente ridotto, pari a 1,93 metri cubi.

Il diniego del Comune alla richiesta di permesso in sanatoria

A distanza di anni, i proprietari avevano presentato una domanda di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, nel tentativo di regolarizzare la difformità.

Il Comune aveva respinto l’istanza, ritenendo che la modifica della sagoma e il presunto aumento di volume fossero incompatibili con la disciplina urbanistica vigente. Una posizione confermata in primo grado dal Tar Lombardia, ma poi ribaltata dal Consiglio di Stato. Secondo l’amministrazione, l’intervento avrebbe comportato una variazione non ammissibile rispetto alle norme tecniche applicabili all’immobile, situato in un’area del nucleo storico. Per questo motivo era stata esclusa la possibilità di procedere con l’accertamento di conformità.

Perché il Consiglio di Stato ha accolto l’appello

Secondo i giudici di Palazzo Spada, l’amministrazione comunale non avrebbe correttamente valutato la reale natura dell’intervento. La modifica contestata, infatti, non riguardava una trasformazione edilizia rilevante, ma un adeguamento tecnico di modesta entità, collegato alla concreta utilizzabilità del piccolo locale bagno.

In questo contesto, la variazione volumetrica non poteva essere considerata automaticamente ostativa alla sanatoria edilizia, soprattutto perché inferiore alla soglia minima di rilevanza prevista dalla disciplina sulle tolleranze costruttive.

Il Consiglio di Stato ha quindi ritenuto illegittimo il diniego, evidenziando come il Comune non potesse fondare il rigetto su una lettura rigida del divieto di aumento volumetrico senza considerare la consistenza effettiva della difformità.

Accertamento di conformità e doppia conformità urbanistica

Il punto centrale della decisione riguarda il rapporto tra accertamento di conformità, doppia conformità urbanistica e tolleranze edilizie.

L’art. 36 del Testo Unico Edilizia richiede che l’intervento risulti conforme sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione dell’abuso sia a quella in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

N.B. Quando lo scostamento è minimo e rientra nell’ambito delle tolleranze, non può essere trattato come una violazione edilizia pienamente rilevante. La valutazione dell’amministrazione deve quindi essere concreta, proporzionata e coerente con la reale incidenza dell’opera.

Il ruolo delle tolleranze costruttive nell’edilizia

La sentenza richiama anche l’orientamento secondo cui, per applicare la disciplina delle tolleranze costruttive, oggi contenuta nell’art. 34-bis del DPR 380/2001, non è necessario che lo scostamento si sia prodotto necessariamente durante l’esecuzione dell’intervento assentito.

Si tratta di un passaggio importante, perché incide su molte situazioni pratiche che riguardano immobili datati, interventi realizzati decenni fa e difformità emerse solo in occasione di compravendite, pratiche edilizie, successioni o verifiche sullo stato legittimo dell’immobile.

Difformità minime, immobili datati e pratiche di regolarizzazione

La decisione assume particolare rilievo per tutti quei casi in cui le difformità edilizie non derivano da interventi recenti, ma da lavori eseguiti molti anni prima, spesso in contesti normativi differenti e con documentazione tecnica non sempre completa.

Nelle verifiche sullo stato legittimo, nella predisposizione di una pratica edilizia o nella fase preliminare di una compravendita, possono emergere piccole differenze tra il progetto assentito e lo stato reale dell’immobile. Non sempre, però, queste differenze integrano un abuso edilizio sostanziale. Proprio per questo le tolleranze edilizie hanno una funzione decisiva: consentono di distinguere gli scostamenti irrilevanti dalle trasformazioni che incidono realmente su volume, sagoma, destinazione d’uso o carico urbanistico.

Il rapporto con il Decreto Salva Casa

La pronuncia si inserisce in un quadro normativo reso ancora più attuale dal Decreto Salva Casa, convertito nella legge n. 105/2024, che ha rafforzato l’attenzione verso le difformità edilizie minori e verso la semplificazione delle procedure di regolarizzazione.

La riforma ha contribuito a distinguere con maggiore chiarezza tra irregolarità formali, scostamenti esecutivi e abusi edilizi sostanziali. Non tutte le difformità hanno lo stesso peso e non tutte possono giustificare un diniego automatico da parte del Comune.

Quando il Comune non può negare automaticamente la sanatoria

Per tecnici, proprietari e professionisti del settore, la sentenza rappresenta un riferimento utile nella gestione delle pratiche di regolarizzazione edilizia.

Non ogni difformità giustifica automaticamente un diniego di sanatoria. L’amministrazione deve svolgere una valutazione puntuale, motivata e proporzionata, verificando se l’opera abbia prodotto un effettivo impatto urbanistico oppure se si tratti di una variazione minima, compatibile con la disciplina sulle tolleranze edilizie.

Sei un geometra? La tua professione richiede un aggiornamento continuo?

Unione Professionisti ti dà la possibilità di progettare e completare da solo il tuo percorso di studi, proponendoti tutti i suoi corsi, sviluppati in modalità FAD asincrona, accreditati presso il CNGeGL.