Visura ipocatastale: cos’è, come richiederla e quando serve

La visura ipocatastale consente di ricostruire la situazione catastale e giuridica di un immobile, verificando chi ne risulta titolare e se sul bene siano presenti ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri vincoli.

Scopri cos’è la visura ipocatastale, quali dati contiene, come richiederla online, quanto costa e come verificare ipoteche e pignoramenti.

Il termine viene comunemente utilizzato per indicare un’indagine composta da due verifiche differenti: la consultazione della banca dati catastale e quella dei registri immobiliari. Sul piano tecnico, la ricerca effettuata nei registri della pubblicità immobiliare prende il nome di ispezione ipotecaria.

Questa verifica assume particolare importanza prima di una compravendita immobiliare, della concessione di un mutuo, dell’avvio di un’azione esecutiva o della valutazione del patrimonio di una persona o di una società. Conoscere solamente i dati catastali, infatti, non permette di stabilire se l’immobile sia libero da gravami o se il venditore disponga di un titolo correttamente trascritto.

Cos’è la visura ipocatastale

La visura ipocatastale è una ricerca attraverso la quale vengono incrociate le informazioni presenti nel Catasto con quelle conservate presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

La componente catastale consente di identificare il bene attraverso elementi come Comune, foglio, particella e subalterno. L’ispezione ipotecaria permette invece di individuare gli atti e le formalità che, nel corso del tempo, hanno interessato l’immobile o il suo proprietario.

La consultazione dei registri immobiliari è accessibile a chiunque. Questo principio è previsto dall’articolo 2673 del Codice civile, secondo il quale il conservatore deve consentire l’ispezione dei registri immobiliari nelle forme stabilite dalla legge. Non è quindi necessario essere proprietari del bene né dimostrare uno specifico interesse giuridico per eseguire la ricerca.

A cosa serve la visura ipocatastale

La visura ipocatastale serve principalmente a verificare la titolarità giuridica di un immobile e l’eventuale presenza di formalità capaci di limitarne la vendita o comprometterne il valore.

Prima di acquistare una casa, per esempio, è necessario accertare che il venditore risulti effettivamente titolare del diritto che intende trasferire e che il bene non sia interessato da ipoteche, pignoramenti o contenziosi giudiziari. La ricerca può inoltre essere utilizzata per valutare la situazione patrimoniale di un debitore, individuare immobili assoggettabili a esecuzione forzata, ricostruire il patrimonio di una società o verificare la provenienza di un bene ereditato.

L’accertamento assume rilievo anche nelle divisioni ereditarie, nelle operazioni societarie, nelle procedure esecutive e prima della partecipazione a un’asta immobiliare. Può servire, inoltre, per controllare che una vecchia ipoteca sia stata cancellata o che un immobile offerto come garanzia non presenti formalità pregiudizievoli.

Nelle compravendite il notaio svolge le verifiche ipotecarie e catastali necessarie prima del rogito. L’acquirente può comunque richiedere una prima ispezione prima di firmare una proposta, sottoscrivere un contratto preliminare o versare una caparra.

Quali sono i riferimenti normativi

Il funzionamento della pubblicità immobiliare è disciplinato principalmente dagli articoli 2643 e seguenti del Codice civile.

• L’articolo 2643 del Codice civile individua gli atti soggetti a trascrizione. Fra questi rientrano i contratti che trasferiscono la proprietà di immobili e quelli che costituiscono, trasferiscono o modificano determinati diritti reali immobiliari.
• L’articolo 2644 regola gli effetti della trascrizione nei confronti dei terzi. In presenza di più atti incompatibili riguardanti lo stesso bene, assume rilievo la priorità della trascrizione, indipendentemente dalla data nella quale l’atto è stato stipulato. È uno dei principi che rende indispensabile controllare i registri prima di concludere un’operazione immobiliare.
• L’articolo 2673 disciplina invece la possibilità di consultare i registri e ottenere copie delle note e dei titoli depositati. Le tasse applicabili ai servizi ipotecari trovano il loro principale riferimento nel decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, contenente il Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale.

Quali informazioni si possono ottenere

Il risultato iniziale dell’ispezione consiste normalmente in un elenco sintetico delle formalità associate alla persona o all’immobile interessato. Attraverso la ricerca si possono ottenere le seguenti informazioni:

• i dati catastali dell’immobile, come Comune, foglio, particella e subalterno;
• l’ubicazione del fabbricato o del terreno;
• i nominativi dei soggetti a favore e contro i quali è stata eseguita la formalità;
• la natura e la quota del diritto reale interessato;
• gli estremi dell’atto di provenienza;
• le trascrizioni relative a compravendite, successioni, donazioni e divisioni;
• le iscrizioni ipotecarie volontarie, legali o giudiziali;
• gli eventuali pignoramenti, sequestri e domande giudiziali;
• le annotazioni riguardanti cancellazioni, restrizioni o modifiche di formalità precedenti;
• la data di presentazione e i numeri di registro generale e particolare;
• il pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto;
• l’eventuale importo garantito dall’ipoteca.

Le formalità vengono suddivise principalmente in trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. Le trascrizioni riguardano, tra gli altri atti, compravendite, donazioni, successioni, divisioni, pignoramenti e domande giudiziali. Le iscrizioni interessano soprattutto la costituzione delle ipoteche. Le annotazioni documentano invece eventi successivi collegati a una formalità già esistente, come la cancellazione di un’ipoteca o la modifica delle sue condizioni.

Dopo avere individuato una formalità, è possibile richiedere la relativa nota, che contiene informazioni più dettagliate. Se occorre esaminare integralmente il contenuto dell’atto, può essere richiesta anche la copia del titolo depositato, nei casi e secondo le procedure consentite.

Visura ipocatastale per soggetto o per immobile

L’ispezione ipotecaria può essere svolta per soggetto, per immobile oppure attraverso una ricerca incrociata tra persona e bene.

La ricerca per soggetto viene utilizzata per ricostruire gli immobili e le formalità associati a una persona fisica o giuridica all’interno di una determinata circoscrizione. In presenza di omonimie è fondamentale indicare dati anagrafici completi, come nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale. Per una società sono necessari la denominazione, la sede e il codice fiscale o la partita IVA.

La ricerca per immobile permette invece di verificare le formalità relative a un fabbricato o a un terreno. Per eseguirla occorre conoscere almeno il Comune catastale, il foglio, la particella e, quando presente, il subalterno.

La ricerca incrociata consente di limitare l’indagine alle formalità che collegano una determinata persona a uno specifico immobile. Questa modalità può risultare utile quando si vuole accertare la posizione di un soggetto rispetto a un solo bene, evitando risultati estranei alla verifica.

Per la richiesta presentata allo sportello viene utilizzato il modello 310, nel quale devono essere riportati i dati necessari a identificare il soggetto, l’immobile e il periodo interessato dalla ricerca.

Differenza tra visura ipocatastale e visura catastale

La visura catastale e l’ispezione ipotecaria non sono documenti equivalenti, anche se entrambe riguardano beni immobili.

La visura catastale descrive le caratteristiche identificative e reddituali del bene. Riporta generalmente il foglio, la particella, il subalterno, la categoria, la classe, la consistenza, la superficie, l’indirizzo e la rendita catastale. Può inoltre mostrare gli intestatari catastali e le variazioni registrate nel corso del tempo.

Il Catasto svolge prevalentemente una funzione amministrativa e fiscale. Le sue risultanze, pertanto, non sono sufficienti da sole a dimostrare la proprietà di un immobile. L’intestazione catastale potrebbe anche non essere stata aggiornata dopo una successione, una compravendita o un’altra variazione.

L’ispezione ipotecaria esamina invece gli atti resi pubblici mediante trascrizione o iscrizione. Attraverso i registri immobiliari è possibile ricostruire la provenienza del bene, controllare i passaggi di proprietà e individuare eventuali gravami.

Differenze tra ispezione ipotecaria e certificato ipotecario

L’ispezione ipotecaria e il certificato ipotecario non sono la stessa cosa.

L’ispezione consente di consultare i registri e individuare le formalità riferite a un soggetto o a un immobile. Il certificato ipotecario è invece un documento rilasciato dall’ufficio, caratterizzato da una funzione formale differente.

Il certificato ipotecario generale comprende le copie delle note risultanti dall’ispezione nelle quali compare il soggetto indicato e può includere anche le copie dei titoli. Possono inoltre essere richiesti certificati speciali o relativi a una singola formalità.

Per ottenere un certificato o la copia di un documento presso l’ufficio deve essere utilizzato il modello 311. È quindi impreciso attribuire automaticamente alla semplice visura la stessa efficacia formale del certificato. Quando la documentazione deve essere prodotta in una procedura giudiziaria o amministrativa, è opportuno verificare preventivamente quale documento sia richiesto.

Come richiedere una visura ipocatastale

La ricerca può essere richiesta presso gli sportelli dei Servizi di pubblicità immobiliare degli Uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate.

Di norma occorre rivolgersi all’ufficio competente per la circoscrizione nella quale si trova l’immobile. Per le ricerche relative a periodi non completamente informatizzati può essere necessaria anche la consultazione dei repertori e dei registri cartacei conservati dall’ufficio competente.

Per presentare la domanda allo sportello bisogna compilare il modello 310, indicare i dati del soggetto o dell’immobile, specificare il tipo di ricerca e versare le tasse ipotecarie previste. Una volta ottenuto l’elenco sintetico, si può chiedere lo sviluppo delle formalità considerate rilevanti.

L’ispezione può essere effettuata anche attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Il servizio consente di consultare le banche dati ipotecarie anche quando gli immobili non appartengono al richiedente.

In alternativa, è possibile incaricare un notaio, un tecnico, un’agenzia specializzata o un servizio telematico privato. In questi casi, oltre ai tributi dovuti, bisogna considerare il compenso richiesto dall’intermediario.

Quali dati servono per richiederla

Per una ricerca riferita a una persona fisica sono necessari dati anagrafici sufficientemente precisi, come nome, cognome, luogo e data di nascita e codice fiscale. È inoltre importante individuare la circoscrizione territoriale nella quale deve essere svolta l’ispezione.

Nel caso di una persona giuridica occorre indicare la denominazione o ragione sociale, la sede legale e il codice fiscale o la partita IVA.

Quando la ricerca riguarda direttamente un immobile bisogna conoscere il Comune catastale, il foglio, la particella o mappale e l’eventuale subalterno. Questi dati possono essere recuperati da una precedente visura catastale, dall’atto di acquisto, dalla dichiarazione di successione o da altra documentazione relativa al bene.

Quanto costa la visura ipocatastale

Il costo della visura dipende dalla modalità di consultazione, dal numero delle formalità individuate, dalla richiesta delle singole note e dall’eventuale rilascio di copie o certificati.

Le tariffe dei servizi ipotecari sono disciplinate dal decreto legislativo n. 347 del 1990 e dalla relativa tabella delle tasse. Poiché gli importi possono essere aggiornati, è consigliabile controllare le cifre pubblicate dall’Agenzia delle Entrate al momento della richiesta.

La consultazione è gratuita quando riguarda immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche soltanto per una quota, del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. Il servizio di consultazione personale è disponibile nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate.

Se la pratica viene affidata a un intermediario, al tributo statale si aggiunge il prezzo del servizio. Il compenso richiesto da un notaio può essere più elevato, ma comprende generalmente anche la lettura e la valutazione professionale delle risultanze.

La visura garantisce che l’immobile sia libero da vincoli?

La visura permette di conoscere le formalità presenti nei registri nel momento in cui viene eseguita, ma non sostituisce la valutazione del notaio e non esclude la necessità di ulteriori controlli.

Prima di una compravendita occorre verificare la continuità delle trascrizioni, la corrispondenza tra titolare effettivo e intestatario catastale, la provenienza del bene, la presenza di ipoteche o pignoramenti e la conformità catastale e urbanistica.

Una formalità non deve essere interpretata isolatamente. Un’ipoteca potrebbe, per esempio, riferirsi a un debito già estinto ma risultare ancora formalmente iscritta. In altri casi, una successiva annotazione potrebbe averne disposto la cancellazione o la restrizione. Per ricostruire correttamente la situazione è quindi necessario leggere l’intera sequenza degli atti.

Chiunque può richiedere una visura ipotecaria?

Sì. In base all’articolo 2673 del Codice civile, i registri immobiliari sono pubblici e possono essere consultati secondo le modalità stabilite dalla legge. Non è necessario dimostrare di essere proprietari dell’immobile o avere il consenso del soggetto interessato.

La persona sottoposta alla ricerca non riceve una comunicazione automatica. La pubblicità dei registri serve proprio a consentire a terzi di conoscere gli atti e i vincoli relativi ai beni immobili.

Quanto tempo occorre per ottenere il documento?

Per le ricerche relative a formalità informatizzate il risultato può essere disponibile in tempi brevi. La procedura può richiedere più tempo quando bisogna consultare registri cartacei, esaminare numerose formalità o richiedere copie di note, titoli e certificati.

Anche la presenza di omonimie, variazioni catastali o passaggi di proprietà molto risalenti può rendere più complessa l’indagine. In queste situazioni è consigliabile affidare la ricerca a un professionista.

Perché la verifica ipocatastale è importante

La visura ipocatastale rappresenta uno strumento essenziale per conoscere la situazione di un immobile prima di assumere un impegno economico o avviare un’azione giudiziaria. Attraverso l’esame coordinato dei dati catastali e delle formalità immobiliari è possibile individuare proprietari, trasferimenti, ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.

La ricerca può essere eseguita per soggetto, per immobile o mediante un controllo incrociato. Può essere richiesta presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, attraverso i servizi telematici oppure tramite un professionista.

Quando l’operazione presenta elementi complessi, la semplice acquisizione dei documenti non è sufficiente. L’assistenza di un notaio o di un professionista qualificato permette di interpretare correttamente le formalità e valutare gli eventuali rischi prima della stipula.

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