Plusvalenza Superbonus e vendita di quote immobiliari

La vendita di un immobile interessato da lavori Superbonus può generare una plusvalenza imponibile anche quando a essere ceduta è soltanto una quota della proprietà. E se l’immobile appartiene a più soggetti, con quote acquistate in momenti e con modalità differenti, il calcolo può diventare meno immediato.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce quando la cessione di quote immobiliari dopo lavori Superbonus genera plusvalenza, come usare la perizia e quali costi escludere dal calcolo.

Il documento è particolarmente interessante anche per geometri e tecnici chiamati a ricostruire la storia di un fabbricato, stimarne il valore o predisporre una perizia giurata quando mancano i documenti relativi ai costi originari di acquisto o costruzione.

Dal chiarimento emerge soprattutto un principio: per determinare correttamente la plusvalenza non basta sapere che sull’immobile sono stati eseguiti lavori Superbonus. Occorre verificare come sono state acquisite le singole quote, chi ha pagato gli interventi, quando sono terminati i lavori e quale costo può essere fiscalmente riconosciuto al proprietario che vende.

Plusvalenza Superbonus. Cosa cambia quando si vende una quota dell’immobile

Il caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate riguarda un fabbricato appartenente a più componenti della stessa famiglia.

La proprietà risulta suddivisa tra la moglie del precedente proprietario, titolare di 6/9, la figlia, proprietaria di 2/9, e il figlio, al quale appartiene il restante 1/9.

La particolarità sta nella provenienza delle quote. Una parte è stata acquisita tramite successione, una parte era già posseduta precedentemente e un’ulteriore quota è stata acquisita mediante permuta nel 2015.
Questo dettaglio diventa decisivo quando si applicano le regole sulla plusvalenza degli immobili ristrutturati con il Superbonus.

Lavori Superbonus pagati da un solo comproprietario

Tra il 2021 e il 2023 sull’immobile sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione e lavori agevolati con il Superbonus 110%.

A sostenere integralmente i costi è stato però uno soltanto dei comproprietari: il figlio, che ha utilizzato l’agevolazione in parte attraverso la detrazione nella propria dichiarazione dei redditi e in parte attraverso la cessione del credito.

Le altre proprietarie non hanno sostenuto spese e non hanno usufruito delle relative detrazioni.

Nel 2026 madre e figlia intendono cedere le rispettive quote proprio al figlio-fratello.

La questione posta all’Agenzia diventa quindi molto concreta: la cessione genera una plusvalenza? E le spese per il Superbonus pagate dall’altro comproprietario possono essere utilizzate per ridurre l’importo tassabile?

Quando la vendita dopo il Superbonus genera plusvalenza

La disciplina deriva dalla legge di Bilancio 2024, che ha modificato gli articoli 67 e 68 del TUIR introducendo una specifica fattispecie relativa agli immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio.

Dal 1° gennaio 2024, in linea generale, può costituire reddito diverso la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile interessato da lavori Superbonus conclusi da non più di dieci anni.

Il punto da tenere presente nelle pratiche immobiliari è che la norma non guarda esclusivamente al soggetto che ha sostenuto materialmente gli interventi.

Come già precisato dall’Agenzia, la disciplina può riguardare la prima cessione dell’immobile interessato dal Superbonus a prescindere dal fatto che i lavori siano stati eseguiti dal cedente o da altri aventi diritto. Non risultano determinanti neppure la percentuale di detrazione utilizzata, la modalità di fruizione dell’agevolazione o la tipologia dell’intervento effettuato.

Per il tecnico che assiste il proprietario nella fase precedente alla vendita, diventa quindi importante conoscere anche la storia degli interventi edilizi e delle agevolazioni utilizzate sull’immobile.

Quote ricevute in successione. Niente plusvalenza Superbonus

La regola dei dieci anni presenta alcune importanti eccezioni.

Tra queste rientrano gli immobili acquisiti per successione e, alle condizioni previste dalla legge, quelli utilizzati come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo considerato dalla norma.

Ma cosa succede quando soltanto una parte dell’immobile deriva da successione?

È proprio uno degli aspetti chiariti dalla Risposta 158/2026.

L’Agenzia conferma l’impostazione già fornita con la precedente Risposta n. 208/2024: l’esclusione dalla tassazione deve essere applicata alla singola quota acquisita per successione.

Se la proprietà ha una provenienza “mista”, quindi, non si può considerare automaticamente esclusa l’intera cessione.

La quota ereditata non genera la plusvalenza prevista dalla lettera b-bis dell’articolo 67 del TUIR, mentre le quote acquistate o comunque possedute a titolo oneroso possono rientrare nel calcolo.

La verifica dei titoli di provenienza dell’immobile diventa, di conseguenza, uno dei primi passaggi da affrontare.

Come si calcola la plusvalenza dopo il Superbonus

Una volta individuata la parte della proprietà fiscalmente rilevante, occorre determinare l’eventuale plusvalenza immobiliare.

Il criterio generale previsto dall’articolo 68 del TUIR parte dalla differenza tra il corrispettivo percepito con la cessione e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, incrementato degli altri costi inerenti ammessi dalla normativa.

Ed è proprio qui che, soprattutto per gli immobili più datati, possono emergere problemi pratici.

Non sempre il proprietario dispone delle fatture, degli atti o della documentazione necessaria a ricostruire con precisione quanto è stato speso per acquistare il terreno o realizzare il fabbricato.

Costo di costruzione non documentabile

Nel caso analizzato dall’Agenzia l’edificio risaliva al 1990 e le proprietarie non erano più in possesso della documentazione necessaria a dimostrare gli originari costi di acquisto del terreno e di costruzione dell’immobile.

Era stata quindi predisposta una perizia giurata redatta da un tecnico abilitato, attraverso la quale era stato ricostruito il valore dell’immobile riferito al 2021, quindi prima dell’esecuzione dei lavori agevolati.

Su questo punto l’Agenzia conferma un’indicazione di particolare interesse per i professionisti tecnici.

Quando il contribuente non è in grado di individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, ai fini della determinazione della plusvalenza può essere utilizzato il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato.

Il chiarimento riprende quanto già indicato nella Risposta n. 86/2026.

Per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni alla data della cessione, il valore utilizzato per il calcolo può inoltre essere rivalutato sulla base della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati prevista dall’articolo 68 del TUIR.

Per un geometra, il tema è quindi particolarmente concreto: la perizia di stima può assumere un ruolo determinante quando il costo storico del fabbricato non è più ricostruibile documentalmente.

Cosa deve ricostruire il tecnico nella perizia

Il chiarimento dell’Agenzia non definisce una nuova metodologia estimativa né stabilisce uno specifico contenuto tecnico della perizia. Questo aspetto va tenuto distinto dal principio fiscale espresso nell’interpello.

Dal caso esaminato emerge però con chiarezza la necessità di individuare un valore dell’immobile riferibile a una situazione precedente agli interventi agevolati, evitando di confondere il valore successivo alla riqualificazione con l’originario costo fiscalmente rilevante.

Nella pratica professionale diventano quindi centrali la ricostruzione dello stato del fabbricato, l’epoca di edificazione, la documentazione disponibile, gli eventuali precedenti atti e tutti gli elementi oggettivi utilizzabili dal professionista per motivare il valore attribuito.

Le spese Superbonus pagate da un altro comproprietario non riducono la plusvalenza

È probabilmente il chiarimento più importante della Risposta n. 158/2026.

Le proprietarie sostenevano che almeno parte delle spese per gli interventi edilizi potesse essere considerata per incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle rispettive quote.

Aumentare il costo riconosciuto significa infatti ridurre la differenza rispetto al prezzo di vendita e, quindi, diminuire l’eventuale plusvalenza imponibile.

L’Agenzia esclude però questa possibilità nel caso esaminato.

Il motivo è semplice: quelle spese non sono state sostenute dalle proprietarie che cedono le quote.

Sono state interamente pagate dall’altro comproprietario.

Di conseguenza, il prezzo di acquisto o costo di costruzione attribuibile alle cedenti non può essere aumentato utilizzando le spese sostenute dal fratello-figlio.

Il principio è stato evidenziato anche dall’ANCE nel commentare la risposta dell’Agenzia: il comproprietario che vende non può utilizzare per abbattere la propria plusvalenza i costi Superbonus sostenuti da un soggetto diverso.

Questo passaggio è rilevante anche dal punto di vista documentale. In presenza di comproprietà, non basta verificare quali lavori siano stati eseguiti: occorre ricostruire anche chi ha effettivamente sostenuto le relative spese.

Superbonus e costi inerenti. Attenzione alla soglia dei cinque anni

La disciplina delle plusvalenze introduce inoltre una distinzione legata al tempo trascorso dalla conclusione degli interventi.

Nel caso in cui tra la fine dei lavori Superbonus e la vendita siano trascorsi non più di cinque anni, per i contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus al 110% utilizzando le opzioni previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio, le relative spese non vengono considerate nella determinazione dei costi inerenti.

Quando invece dalla conclusione degli interventi sono trascorsi più di cinque anni, nella determinazione dei costi può essere considerato il 50% delle spese, nelle condizioni previste dalla norma.

Nel caso oggetto dell’interpello, tuttavia, questa possibilità non risolve il problema delle cedenti: i costi sono stati sostenuti da un altro soggetto e non possono quindi essere trasferiti fiscalmente alle proprietarie che vendono.

Vendita dopo il Superbonus. Quali verifiche fare prima dell’atto

La Risposta n. 158/2026 mostra quanto possa essere importante, prima di una compravendita di un immobile interessato dal Superbonus, ricostruire correttamente la situazione tecnica, documentale e patrimoniale.

Per il professionista chiamato a seguire l’operazione, gli elementi da verificare sono soprattutto la provenienza delle singole quote di proprietà, la presenza di eventuali successioni, la data di conclusione degli interventi Superbonus, il soggetto che ha sostenuto le spese, le modalità con cui è stata utilizzata l’agevolazione e la disponibilità della documentazione relativa al costo originario di acquisto o costruzione.

Quando quest’ultimo dato non può essere ricostruito, può entrare in gioco la perizia giurata di stima, nei termini indicati dall’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di verifiche che non sostituiscono naturalmente la valutazione fiscale e notarile dell’operazione, ma che possono risultare decisive per mettere a disposizione dei soggetti coinvolti una documentazione tecnica coerente.

Imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza

Una volta determinata la plusvalenza imponibile, resta possibile optare, in alternativa all’ordinario regime di tassazione, per l’imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità previste dalla normativa.

La scelta riguarda il trattamento fiscale della plusvalenza e deve essere valutata nell’ambito della specifica operazione di cessione.

Plusvalenza Superbonus

Il valore operativo del nuovo chiarimento sta soprattutto nella necessità di leggere separatamente i diversi elementi che compongono la storia dell’immobile.

Un edificio può avere più comproprietari, quote provenienti da successioni e acquisti differenti, lavori agevolati sostenuti soltanto da alcuni proprietari e documentazione storica incompleta.

In questi casi parlare genericamente di “immobile con Superbonus” non è sufficiente.

Bisogna ricostruire quota per quota e costo per costo ciò che è fiscalmente riferibile al soggetto che effettua la vendita.

Per i geometri, la Risposta 158/2026 assume particolare rilievo soprattutto quando occorre ricostruire il valore originario del fabbricato. Se il prezzo di acquisto o il costo di costruzione non sono più documentabili, l’Agenzia conferma infatti la possibilità di utilizzare, alle condizioni illustrate, una perizia giurata predisposta da un professionista abilitato.

Il quadro che emerge è quindi abbastanza chiaro: le quote ricevute per successione restano escluse dalla nuova plusvalenza Superbonus; le quote acquistate a titolo oneroso possono invece essere tassate; le spese pagate da un altro comproprietario non possono essere utilizzate dal cedente per aumentare il proprio costo fiscale.

Tre elementi che, prima di una vendita, rendono fondamentale una corretta ricostruzione della provenienza dell’immobile, dei lavori eseguiti e della documentazione economica disponibile.

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