Condominio e compenso del tecnico… quando la nomina non basta!

La nomina di un tecnico da parte dell’assemblea condominiale non determina automaticamente la nascita di un diritto al compenso professionale. Se l’incarico è collegato a lavori che il condominio non ha ancora deciso definitivamente di realizzare, occorre verificare il contenuto concreto della delibera, le condizioni previste e le attività effettivamente svolte dal professionista.

È uno dei principi che emergono dalla sentenza del Tribunale di Trani del 13 luglio 2026, pronunciata nell’ambito di una controversia tra un condominio e un geometra incaricato, tra le altre attività, della direzione dei lavori e del coordinamento della sicurezza.

Compenso del tecnico in condominio: quando la nomina non basta. Il Tribunale di Trani spiega quando matura il compenso e quali prove servono per ottenerlo.

La decisione offre indicazioni importanti non soltanto per i professionisti tecnici, ma anche per amministratori di condominio e condomini, perché affronta alcuni problemi frequenti: quando nasce effettivamente l’incarico, cosa accade se i lavori non vengono più realizzati, quando può essere richiesto il compenso e quale valore assumono le prove dell’attività svolta.

Quando un incarico professionale in condominio dà diritto al compenso?

Perché un professionista possa pretendere il pagamento non è sufficiente, in ogni situazione, che il suo nome compaia in una delibera assembleare.

Occorre stabilire se quella deliberazione esprima una volontà definitiva del condominio di affidargli una determinata prestazione oppure se rappresenti soltanto un passaggio preliminare, subordinato ad altre decisioni dell’assemblea.

Ed è esattamente ciò che il Tribunale di Trani ha dovuto verificare.

La vicenda era iniziata nel 2015, quando l’assemblea aveva affidato a un geometra la redazione di una perizia e del capitolato dei lavori necessari per la manutenzione straordinaria dei balconi e delle facciate dell’edificio.

Su questa prima attività non esisteva una vera contestazione: il Tribunale ha accertato che il condominio aveva corrisposto al professionista 2.334,22 euro, adempiendo all’obbligazione relativa alle prestazioni svolte.

Direzione lavori e coordinamento della sicurezza: il secondo incarico

Nel settembre 2016 l’assemblea condominiale aveva esaminato diversi preventivi, individuando un’impresa ritenuta economicamente conveniente.

Nella stessa occasione era stata disposta la nomina del geometra come direttore dei lavori e come coordinatore della sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione. Per l’incarico era stato previsto un compenso pari all’8% dell’importo complessivo dei lavori.

A prima vista potrebbe sembrare un normale conferimento di incarico.

La lettura dell’intero verbale assembleare, però, raccontava una situazione differente.

I condomini non avevano ancora stabilito definitivamente se eseguire tutte le opere ipotizzate oppure soltanto una parte. La decisione era stata rinviata a una successiva assemblea, dopo la predisposizione del prospetto di riparto preventivo da parte dell’amministratore.

Il verbale precisava infatti che i condomini si riservavano di scegliere tra esecuzione totale o parziale dei lavori.

Questo elemento è diventato centrale nella controversia.

La nomina del tecnico non equivale sempre a un contratto definitivo

Secondo il Tribunale di Trani, la deliberazione assembleare doveva essere interpretata nel suo complesso.

Da una parte veniva individuato il professionista destinato a ricoprire il ruolo di direttore dei lavori e coordinatore della sicurezza. Dall’altra, però, il condominio non aveva ancora deciso definitivamente se eseguire gli interventi, quali opere realizzare e con quale estensione.

Per il giudice, dunque, la nomina non poteva essere considerata automaticamente come definitiva assunzione di un vincolo contrattuale immediatamente efficace.

La deliberazione esprimeva piuttosto una volontà di carattere programmatico e preparatorio, destinata a diventare concretamente operativa soltanto in seguito alla definitiva approvazione degli interventi.

È un passaggio rilevante anche sul piano pratico.

Quando un’assemblea individua preventivamente un tecnico in vista di opere ancora da approvare, la semplice indicazione del professionista non consente necessariamente di concludere che sia sorto un contratto d’opera professionale pienamente efficace.

Occorre leggere attentamente il verbale e ricostruire la reale volontà espressa dall’assemblea.

Compenso del tecnico

Un ulteriore elemento ha rafforzato il ragionamento del Tribunale.

Il compenso del geometra era stato determinato in misura pari all’8% dell’importo dei lavori.

Ma il valore definitivo dell’intervento non era ancora stato stabilito.

Se l’assemblea doveva ancora decidere quali lavorazioni effettuare e se realizzarle integralmente o soltanto in parte, mancava anche il parametro economico necessario per determinare il compenso del tecnico.

Secondo la sentenza, la prestazione professionale risultava quindi necessariamente collegata alla successiva decisione dell’assemblea sugli interventi da eseguire.

Il punto è importante: quando il compenso professionale viene determinato in percentuale sull’importo dei lavori, la definizione concreta delle opere può assumere un ruolo decisivo per stabilire se e in quale misura il corrispettivo sia maturato.

Cosa succede se il condominio decide di non eseguire più i lavori?

Nel caso esaminato dal Tribunale, il cantiere non venne mai avviato.

Nel luglio 2017 l’amministratore comunicò al professionista che l’assemblea aveva deciso di rinviare a data da destinarsi l’esecuzione dei lavori.

Successivamente, nel 2019, arrivò anche una comunicazione relativa alla revoca dell’incarico.

Il Tribunale non ha però interpretato queste comunicazioni come un vero recesso da un contratto professionale già perfezionato.

Secondo il giudice rappresentavano, piuttosto, ulteriori manifestazioni della decisione del condominio di non proseguire un procedimento negoziale che non aveva raggiunto una definitiva conclusione.

Il professionista aveva invece richiesto il pagamento di 4.806,32 euro oppure, in via subordinata, di 3.429,32 euro, richiamando anche la disciplina prevista dall’articolo 2237 del Codice civile.

Il problema, tuttavia, viene prima ancora della disciplina del recesso.

Perché vi sia un recesso deve infatti esistere un rapporto contrattuale dal quale recedere.

Ed è proprio l’effettiva conclusione di quel rapporto che il Tribunale non ha ravvisato nel caso concreto.

Il professionista ha diritto al compenso se i lavori non iniziano?

La risposta non può essere generalizzata.

Il fatto che i lavori non vengano materialmente eseguiti non esclude automaticamente il diritto del professionista al compenso. Bisogna verificare se il contratto sia stato validamente concluso e quali prestazioni siano state effettivamente commissionate ed eseguite.

Il Tribunale di Trani ha affrontato anche questa ipotesi.

Pur ammettendo, per ragionamento, che tra le parti fosse sorto un valido contratto professionale, il giudice ha escluso che potesse spettare al tecnico l’intero compenso richiesto.

A parte la contestata predisposizione del Piano di sicurezza e coordinamento, infatti, non risultavano svolte ulteriori prestazioni relative alla direzione dei lavori e al coordinamento della sicurezza.

Inoltre, il corrispettivo dell’8% sarebbe comunque risultato problematico da quantificare, perché l’importo complessivo delle opere non era mai stato definitivamente individuato.

Perché il PSC diventa decisivo

Una parte significativa della sentenza riguarda il Piano di sicurezza e coordinamento, comunemente indicato con l’acronimo PSC.

Il professionista sosteneva di averlo predisposto prima che il condominio decidesse di non procedere con l’intervento.

Il Tribunale si è però interrogato sulla concreta utilità e correttezza di un PSC redatto quando l’assemblea non aveva ancora individuato definitivamente né la tipologia né l’estensione delle opere.

Il piano di sicurezza deve infatti essere collegato alle caratteristiche concrete del cantiere, alle lavorazioni previste e ai relativi rischi.

Secondo il giudice, in assenza di una definizione degli interventi, il professionista avrebbe potuto predisporre soltanto un documento fondato su ipotesi e su un capitolato mai definitivamente approvato dall’assemblea.

La sentenza richiama, a questo proposito, l’articolo 100 del D.Lgs. 81/2008 e l’Allegato XV dello stesso decreto, sottolineando come il PSC debba essere strettamente correlato alle specifiche opere da realizzare.

Il PSC deve riferirsi ai lavori effettivamente progettati

Nel caso concreto emergeva anche un elemento particolarmente significativo.

Nel documento predisposto dal geometra era prevista, tra le lavorazioni, la sostituzione delle pavimentazioni dei balconi.

L’assemblea, tuttavia, non aveva ancora stabilito se procedere effettivamente alla sostituzione delle piastrelle o se limitarsi al recupero della situazione esistente.

Il caso mostra perché il Piano di sicurezza e coordinamento non possa essere considerato un documento astratto o standardizzato.

La sua redazione deve partire dalle lavorazioni realmente previste, dalle caratteristiche del cantiere e dai rischi concretamente presenti.

Mancata consegna del PSC

La controversia presenta poi un secondo aspetto particolarmente utile per i professionisti.

Non era stata dimostrata la consegna del Piano di sicurezza e coordinamento né al condominio né all’impresa individuata per realizzare i lavori.

Durante il giudizio, alcuni testimoni riconducibili alla società prescelta avevano dichiarato di non aver ricevuto il documento.

Secondo il Tribunale spettava quindi al professionista fornire la prova del proprio adempimento, dimostrando che il piano fosse stato effettivamente trasmesso prima che il condominio comunicasse la volontà di non dare seguito all’intervento.

La prova non è stata raggiunta.

Nemmeno il fatto che il geometra e l’amministratore condividessero lo stesso studio professionale è stato ritenuto sufficiente per presumere la consegna del documento.

La semplice condivisione dello spazio di lavoro, osserva in sostanza il Tribunale, non dimostra che un determinato elaborato sia stato realmente trasmesso.

Perché documentare la consegna degli elaborati è fondamentale

La sentenza contiene quindi un’indicazione pratica importante per geometri, architetti, ingegneri e altri professionisti tecnici.

Non basta svolgere una prestazione. In caso di contestazione può diventare necessario dimostrare:

quando è stata eseguita, quale documento è stato prodotto, quando è stato consegnato, a chi è stato trasmesso e, quando necessario, se il committente lo ha effettivamente ricevuto.

Da questo punto di vista, strumenti come PEC, protocolli di consegna, ricevute, lettere accompagnatorie e sistemi documentali tracciabili possono assumere una rilevanza determinante.

La documentazione dell’attività professionale non dovrebbe quindi essere considerata soltanto un adempimento amministrativo: può diventare la principale prova dell’esatto adempimento dell’incarico.

Appello respinto

Al termine dell’esame della controversia, il Tribunale di Trani ha respinto integralmente l’appello presentato dal geometra.

La decisione conferma così, per il caso concreto, il mancato riconoscimento del compenso richiesto per l’incarico di direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza.

La pronuncia, però, non si ferma al rapporto tra condominio e tecnico.

Un secondo capitolo riguarda infatti le spese processuali.

Spese di giudizio

Nel giudizio di primo grado il Giudice di Pace, pur avendo respinto la domanda del professionista, aveva disposto la compensazione delle spese di lite, facendo riferimento alle motivazioni della decisione e alla particolarità delle questioni affrontate.

Il Tribunale di Trani ha ritenuto insufficiente questa motivazione.

La sentenza richiama il principio secondo il quale la compensazione delle spese rappresenta un’eccezione rispetto alla regola della soccombenza.

Non sono quindi sufficienti formule generiche come la “particolarità della questione” per giustificare la decisione di lasciare a ciascuna parte le proprie spese.

Il giudice deve individuare circostanze concrete capaci di giustificare la deroga alla regola ordinaria.

Quanto è stato condannato a pagare il professionista?

Su questo punto il Tribunale ha accolto l’impugnazione proposta dal condominio.

Il professionista è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di primo grado, liquidate in 1.205 euro, oltre agli accessori previsti dalla legge.

Per il giudizio di appello sono stati inoltre liquidati 174 euro per spese vive e 2.127 euro per compensi professionali, sempre oltre agli accessori.

La decisione dispone anche l’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato in conseguenza del rigetto dell’impugnazione.

Cosa insegna la sentenza del Tribunale di Trani a condomini e professionisti

La decisione non introduce una regola secondo la quale il tecnico perde automaticamente il compenso quando il condominio rinuncia ai lavori.

Il principio è più articolato.

Occorre verificare innanzitutto se sia stato concluso un contratto professionale effettivamente vincolante. Successivamente bisogna stabilire quali prestazioni siano state affidate, quali siano state concretamente eseguite e quali possano essere provate.

Per gli amministratori di condominio diventa quindi fondamentale redigere delibere sufficientemente chiare.

Il verbale dovrebbe precisare se il conferimento dell’incarico è immediatamente efficace oppure se è subordinato alla futura approvazione dei lavori, indicando per quanto possibile prestazioni richieste, compenso, condizioni e decorrenza dell’incarico.

Per i professionisti, invece, emerge ancora una volta l’importanza della formalizzazione dell’incarico e della tracciabilità di ogni attività eseguita.

Una delibera condominiale basta per incaricare definitivamente un tecnico?

Non necessariamente.

Come mostra la sentenza del Tribunale di Trani, occorre esaminare l’intero contenuto della deliberazione.

Se l’assemblea deve ancora decidere se effettuare i lavori oppure definirne tipologia, estensione e importo, la nomina del professionista può avere soltanto carattere preparatorio e non tradursi immediatamente in un contratto pienamente efficace.

Il tecnico viene pagato se il condominio annulla i lavori?

Dipende dal contratto stipulato e dalle attività effettivamente svolte.

Se esiste un valido rapporto professionale, il mancato avvio del cantiere non elimina automaticamente qualsiasi diritto economico.

Se, invece, l’incarico era subordinato a una decisione futura mai adottata oppure il professionista non riesce a dimostrare l’esecuzione delle prestazioni per le quali richiede il pagamento, la situazione cambia radicalmente.

Il professionista deve provare di aver consegnato i documenti?

In presenza di una contestazione sull’adempimento, la prova della consegna degli elaborati professionali può diventare decisiva.

La vicenda esaminata dal Tribunale di Trani mostra quanto sia rischioso affidarsi a consegne informali o a circostanze dalle quali si presume semplicemente che il documento sia arrivato al destinatario.

La possibilità di dimostrare documentalmente la trasmissione può fare la differenza in un eventuale contenzioso.

Condominio e incarico professionale

La sentenza del Tribunale di Trani del 13 luglio 2026 riporta l’attenzione su un momento spesso sottovalutato nella gestione dei lavori condominiali: quello che precede l’apertura del cantiere.

È proprio in questa fase che devono essere definiti con precisione incarichi, attività richieste, compensi, condizioni, responsabilità e modalità di consegna degli elaborati.

Perché tra l’individuazione di un professionista e la conclusione di un vero contratto d’opera professionale può esserci una distanza giuridicamente rilevante.

E quando quella distanza non viene chiarita nei documenti, il rischio è che una decisione apparentemente semplice dell’assemblea si trasformi, anni dopo, in un contenzioso sul diritto al compenso del tecnico, sulla corretta esecuzione dell’incarico e persino sulle spese processuali.

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