Sanatoria edilizia e comproprietari. Il TAR Umbria chiarisce i limiti del progettista

La sanatoria edilizia non può essere richiesta autonomamente dal progettista per risolvere la propria posizione penale quando manca il consenso dei proprietari dell’immobile. È il principio al centro della sentenza n. 377 del TAR Umbria, pubblicata il 24 settembre 2026, che ha confermato l’inammissibilità di una domanda presentata da un ingegnere insieme a un solo comproprietario di un edificio a Orvieto.

Sanatoria edilizia, il TAR Umbria chiarisce perché il progettista non può agire senza il consenso dei comproprietari. Il caso e gli effetti della sentenza.

La controversia riguarda una questione preliminare rispetto alla conformità delle opere: chi può chiedere la sanatoria e quali consensi sono necessari quando il bene appartiene a più persone. Il professionista sosteneva di poter agire come responsabile dell’abuso, anche per ottenere gli effetti favorevoli della regolarizzazione nel procedimento penale. Il Comune aveva invece fermato la pratica perché mancava l’assenso degli altri comproprietari. Per i giudici, l’interesse del tecnico a superare le conseguenze penali delle contestazioni edilizie non gli attribuisce una disponibilità giuridica dell’immobile sufficiente a chiedere il titolo in sanatoria.

Lavori antisismici ed energetici su un edificio a Orvieto

La vicenda nasce da interventi di adeguamento sismico e riqualificazione energetica eseguiti nel 2022. Dopo la conclusione dei lavori, il Comune di Orvieto aveva rilevato difformità rispetto alla SCIA e all’autorizzazione paesaggistica, adottando un’ordinanza di demolizione e ripristino. Tra le opere contestate figurava un cordolo sommitale di collegamento realizzato a una quota superiore a quella indicata negli elaborati progettuali. A fronte dei 9,80 metri desumibili dal progetto, l’amministrazione aveva rilevato un’altezza compresa, approssimativamente, tra 10 e 10,10 metri. La differenza corrispondeva a un aumento non autorizzato di circa 20–30 centimetri.

L’ordinanza era stata notificata anche ai soggetti individuati come responsabili delle presunte irregolarità. Il primo contenzioso amministrativo si era concluso con il rigetto del ricorso contro il provvedimento di demolizione. A quella vicenda si era poi affiancato un procedimento penale per illecito edilizio nei confronti del progettista, avviato dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Terni.

La domanda di sanatoria presentata dal progettista e da un comproprietario

L’ingegnere, insieme a uno dei comproprietari, aveva presentato una richiesta di sanatoria richiamando l’articolo 36-bis del Testo unico dell’edilizia. L’obiettivo dichiarato era ottenere la regolarizzazione e, attraverso questa, l’estinzione del reato prospettata dalla difesa sulla base dell’articolo 45 del D.P.R. 380/2001. Il Comune non era entrato nel merito della conformità delle opere. Aveva dichiarato la domanda inammissibile per difetto di legittimazione soggettiva, osservando che la sottoscrizione di un solo comproprietario non dimostrava la piena disponibilità giuridica dell’immobile interessato.

Secondo l’amministrazione, la richiesta avrebbe dovuto coinvolgere tutti i titolari dei diritti sul bene. Il consenso degli altri non poteva essere ricavato automaticamente dall’iniziativa di uno solo di loro. Nel giudizio, inoltre, il Comune aveva segnalato l’effettiva contrarietà di diversi condomini alla sanatoria e la presenza di una controversia civile collegata agli abusi. La mancanza delle sottoscrizioni, quindi, si inseriva in una situazione di dissenso sulla regolarizzazione delle opere.

Il responsabile dell’abuso può chiedere la regolarizzazione?

La difesa del progettista aveva contestato questa impostazione partendo dalla distinzione tra titolo edilizio preventivo e titolo in sanatoria. Nel primo caso, la richiesta riguarda opere ancora da realizzare; nel secondo, serve a regolarizzare interventi già eseguiti. Da questa differenza, secondo il ricorrente, derivava una platea più ampia di soggetti autorizzati a presentare la domanda. Gli articoli 36 e 36-bis menzionano infatti il responsabile dell’abuso accanto all’attuale proprietario dell’immobile. Il professionista riteneva che tale formulazione comprendesse anche il progettista chiamato a rispondere delle irregolarità edilizie. Essere estraneo alla proprietà, nella sua ricostruzione, non avrebbe quindi impedito di avviare la procedura.

L’argomento aveva un risvolto concreto. Se la richiesta fosse rimasta subordinata all’assenso di tutti i comproprietari, il progettista avrebbe potuto trovarsi nell’impossibilità di ottenere la regolarizzazione per ragioni dipendenti dalla volontà altrui. La possibilità di estinguere il reato sarebbe stata condizionata dalla scelta di persone disinteressate alla sanatoria o apertamente contrarie. Per superare questa difficoltà, il ricorrente prospettava una distinzione tra gli effetti penali del provvedimento e le sue conseguenze sull’immobile. La sanatoria avrebbe potuto produrre un beneficio per il professionista nel procedimento penale, senza trovare piena attuazione qualora i comproprietari si fossero opposti.

Perché il TAR esclude la legittimazione autonoma del progettista

Il TAR ha respinto questa ricostruzione. Ha riconosciuto che la legittimazione a chiedere una sanatoria è più ampia di quella prevista per un titolo preventivo, ma ha escluso che questa apertura autorizzi il progettista ad agire autonomamente rispetto ai proprietari. Secondo la motivazione, la disciplina deve essere letta considerando la finalità della regolarizzazione edilizia. I Comuni hanno interesse a contrastare gli abusi e a garantire un ordinato sviluppo del territorio. Per questa ragione, l’ordinamento consente che l’iniziativa provenga anche da soggetti diversi dall’attuale proprietario, purché abbiano una relazione giuridica qualificata con il bene. Nell’interpretazione adottata dal collegio, il riferimento al responsabile dell’abuso, affiancato a quello dell’attuale proprietario, permette di ricomprendere il precedente proprietario responsabile delle opere irregolari. Non consente invece di attribuire automaticamente la stessa posizione al progettista in quanto tale.

Il passaggio è rilevante per i professionisti tecnici: essere coinvolti nelle contestazioni relative a un abuso edilizio non equivale, secondo questa sentenza, ad avere titolo per chiedere autonomamente la sanatoria dell’immobile. La responsabilità contestata e la disponibilità giuridica del bene restano questioni distinte. Per il TAR, il rilascio di un titolo edilizio, anche successivo all’esecuzione delle opere, può incidere stabilmente sulla situazione dell’immobile. Occorre quindi che chi presenta la domanda abbia un rapporto qualificato con quel bene, anche pregresso. Diversamente, un soggetto estraneo alla proprietà potrebbe promuovere un procedimento capace di produrre conseguenze sui diritti altrui.

Sanatoria su un immobile in comproprietà, quando serve il consenso

La presenza di un comproprietario tra i richiedenti non è stata ritenuta sufficiente a superare il problema. Quando l’intervento riguarda un bene appartenente a più persone, osserva il Tribunale, la proprietà di una quota non attribuisce da sola la disponibilità dell’intero immobile. Il rischio individuato dai giudici è che l’iniziativa autonoma del singolo finisca per pregiudicare le posizioni degli altri comproprietari. La richiesta di un titolo edilizio deve quindi tenere conto di tutti i soggetti che condividono i diritti sul bene interessato.

La sentenza richiama un orientamento giurisprudenziale che considera necessaria la totale disponibilità del bene ai fini della domanda. Tra i precedenti citati figurano le decisioni del Consiglio di Stato n. 8701 del 2025 e n. 9054 del 2024, oltre a pronunce dei TAR Sicilia, Lazio e Umbria. La regola non viene però descritta come un obbligo puramente formale di raccogliere sempre tutte le firme sulla stessa istanza. La giurisprudenza richiamata ammette che un solo comproprietario possa presentare la domanda quando la situazione concreta permetta di riconoscere il consenso degli altri aventi diritto.

Il consenso presunto e il ruolo del pactum fiduciae

La possibilità di agire attraverso un solo comproprietario viene collegata al cosiddetto pactum fiduciae, un’intesa fiduciaria desumibile dalle circostanze. Il punto decisivo è che l’accordo abbia un riscontro nella realtà. Non può essere semplicemente presunto perché uno dei proprietari ha deciso di presentare la domanda. Devono emergere elementi capaci di dimostrare che l’iniziativa sia condivisa dagli altri titolari dei diritti sul bene.

Nel caso di Orvieto, il TAR ha escluso che esistessero elementi utili a ricostruire tale consenso. La domanda proveniva dal progettista e da un solo comproprietario, mentre non risultava l’assenso degli altri. Il contrasto segnalato dal Comune rendeva ancora più evidente l’assenza di una volontà condivisa.

La decisione distingue quindi il comproprietario che agisce con il consenso degli altri da quello che procede autonomamente nonostante il loro dissenso. La firma di un solo soggetto, presa isolatamente, non permette di considerare equivalenti queste condizioni. Da qui la conferma della verifica effettuata dal Comune. Prima di valutare se le opere potessero essere regolarizzate, l’ufficio poteva controllare l’ammissibilità della domanda sotto il profilo soggettivo. La mancanza dei consensi necessari impediva di passare all’esame successivo.

Esclusa una sanatoria efficace soltanto ai fini penali

Anche l’ipotesi di una sanatoria destinata a operare soltanto sul piano penale è stata respinta. Il collegio non ha ritenuto ammissibile un provvedimento efficace per il progettista e privo di piena efficacia nei confronti dei proprietari contrari. Una simile costruzione, secondo i giudici, entrerebbe in conflitto con la certezza dei rapporti giuridici e con i principi che regolano l’efficacia dei provvedimenti amministrativi. Il titolo in sanatoria non potrebbe essere utilizzato come beneficio personale separandolo dalle conseguenze prodotte sulla situazione edilizia del bene.

Il Tribunale ha richiamato anche la tutela del diritto di proprietà. Accogliere la ricostruzione proposta avrebbe consentito a un terzo di promuovere una regolarizzazione incidente su un immobile altrui, indipendentemente dalla volontà dei titolari. La motivazione riconosce la difficoltà in cui può trovarsi il professionista. Il dissenso dei comproprietari può impedirgli di perseguire l’estinzione del reato attraverso la sanatoria. Per il TAR, tuttavia, questo effetto non giustifica il superamento dei principi posti a tutela della proprietà e della coerenza dell’azione amministrativa.

Il mancato preavviso di rigetto non comporta l’annullamento

Il giudizio affronta inoltre la contestazione relativa al mancato preavviso di rigetto. I ricorrenti sostenevano che, prima di adottare il provvedimento negativo, il Comune avrebbe dovuto comunicare i motivi ostativi all’accoglimento della domanda. Questo passaggio avrebbe consentito di presentare osservazioni e tentare di modificare l’esito della pratica. Il TAR ha ricordato che l’istituto previsto dall’articolo 10-bis della legge 241/1990 trova applicazione anche nei procedimenti di sanatoria e di condono edilizio.

Nella vicenda esaminata, però, ha ritenuto che l’omissione non fosse sufficiente a determinare l’annullamento dell’atto. L’amministrazione aveva dichiarato l’istanza inammissibile per la mancanza di un presupposto necessario, senza entrare nella valutazione tecnica delle opere.

I giudici hanno applicato il criterio dell’articolo 21-octies, comma 2, della legge 241/1990, considerando il provvedimento vincolato rispetto alla carenza accertata. Nel caso concreto, la partecipazione procedimentale non avrebbe potuto superare il mancato assenso degli altri comproprietari. La sentenza non afferma quindi che il preavviso sia sempre superfluo nelle pratiche edilizie. Ritiene che, in presenza dello specifico difetto di legittimazione accertato, il Comune non avrebbe potuto adottare una determinazione differente.

Ricorso respinto, senza una decisione sulla conformità delle opere

Il ricorso è stato respinto integralmente, con compensazione delle spese di lite. Rimane confermato il provvedimento con cui il Comune di Orvieto aveva dichiarato inammissibile la richiesta di sanatoria. La pronuncia non contiene invece un accertamento sulla possibilità tecnica di regolarizzare l’aumento di altezza o le altre difformità contestate. Il nodo deciso riguarda l’accesso al procedimento: la domanda non poteva essere esaminata nel merito perché mancavano i requisiti soggettivi individuati dal Comune e confermati dal TAR.

Non sarebbe quindi corretto ricavare dalla sentenza una regola generale secondo cui un aumento di 20–30 centimetri non è mai sanabile. Quella misura descrive una delle contestazioni all’origine della controversia, ma non costituisce il principio giuridico sul quale si fonda il rigetto.

Le indicazioni per geometri, ingegneri, architetti e professionisti dell’edilizia

Per ingegneri, architetti e altri professionisti dell’edilizia, il rilievo operativo della decisione riguarda soprattutto la verifica dei soggetti che possono promuovere la regolarizzazione.

Prima ancora dell’analisi della conformità delle opere, diventano centrali la titolarità dell’immobile, l’eventuale presenza di più proprietari e la documentazione del loro consenso. Una pratica tecnicamente articolata può fermarsi prima dell’esame di merito se non risulta dimostrata la legittimazione di chi la presenta. La posizione del tecnico che predispone o trasmette la pratica per conto di un soggetto legittimato va inoltre distinta da quella del progettista che rivendica un diritto autonomo a ottenere la sanatoria per risolvere le proprie contestazioni penali. È questa seconda pretesa che il TAR Umbria ha escluso nel caso esaminato.

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