Sanatoria edilizia e rischio frana: quando la sicurezza del terreno blocca la regolarizzazione

Per valutare se un abuso edilizio possa essere regolarizzato, il confronto tra progetto, opere realizzate e strumenti urbanistici può non bastare. Quando il terreno presenta un’instabilità geologica accertata, la possibilità di mantenere la costruzione in sicurezza diventa decisiva per l’esito della domanda.

La conformità urbanistica non garantisce la sanatoria: il Consiglio di Stato chiarisce il peso degli accertamenti geologici, mentre il Salva Casa mantiene specifiche verifiche di sicurezza.

È questo il punto centrale della sentenza del Consiglio di Stato n. 7105 del 25 settembre 2026, relativa a un fabbricato residenziale situato in un’area interessata da una frana. Il Collegio ha confermato il diniego comunale: l’eventuale conformità urbanistico-edilizia non avrebbe superato le criticità del sito emerse dagli accertamenti tecnici.

La decisione riguarda dunque una situazione documentata di dissesto. Per proprietari e professionisti, il suo significato pratico è chiaro: prima di confidare nella regolarizzazione delle opere, occorre considerare anche la compatibilità della loro permanenza con le condizioni del territorio.

Il Salva Casa distingue le procedure, ma conserva i controlli sulla sicurezza

Per leggere la vicenda nel quadro normativo attuale serve una precisazione. Dopo il decreto Salva Casa, convertito nella legge n. 105/2024, la disciplina dell’accertamento di conformità distingue le ipotesi regolate dall’articolo 36 da quelle comprese nell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001. Quest’ultimo riguarda, tra l’altro, le parziali difformità e le variazioni essenziali. Per le fattispecie previste, richiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi applicabili all’epoca della realizzazione. Le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti chiariscono questa distinzione, evitando di ricondurre tutte le sanatorie a un unico meccanismo.

La semplificazione conserva però un presidio esplicito: l’articolo 36-bis consente allo sportello unico di subordinare il permesso alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per rispettare i requisiti di sicurezza. È una disposizione distinta dalla controversia esaminata, nata da una domanda del 2010, ma utile a comprendere perché la regolarizzazione non possa essere separata dalle verifiche tecniche richieste dalla legge.

La controversia, una domanda di sanatoria dopo gli eventi franosi

Il caso riguardava un immobile nel Comune di Poggio Nativo, nel Lazio. I sopralluoghi successivi agli eventi franosi avevano fatto emergere opere difformi dal progetto autorizzato. Alla contestazione degli abusi era seguita una richiesta di permesso di costruire in sanatoria, fondata sulla dichiarata sussistenza della doppia conformità.

Nel frattempo, il dissesto aveva richiesto l’intervento regionale, l’evacuazione di alcune abitazioni e approfondite indagini. Il Comune aveva quindi sospeso il procedimento in attesa delle valutazioni necessarie a stabilire se le opere potessero rimanere sul posto.

La proprietaria contestava questa impostazione. A suo avviso, l’amministrazione avrebbe dovuto concentrarsi sulla doppia conformità urbanistico-edilizia, senza attribuire alle problematiche geologiche un valore impeditivo.

Perché le responsabilità della frana non risolvono la pratica edilizia

Tra le argomentazioni difensive figurava anche l’eventuale riconducibilità del dissesto a carenze delle opere idrauliche o ad attività di altri soggetti. La proprietaria sosteneva, quindi, che problemi estranei alla propria condotta non dovessero precludere la sanatoria. Il Collegio ha distinto i due piani. L’individuazione delle cause del dissesto e delle possibili responsabilità di terzi non dimostra che il terreno sia stabile. Ai fini della domanda edilizia, restava necessario verificare se le condizioni del sito consentissero il mantenimento delle opere. L’assenza di responsabilità nella formazione della frana, pertanto, non poteva neutralizzare gli esiti degli accertamenti sulla sicurezza.

Il diniego deve poggiare su un’istruttoria tecnica adeguata

Un passaggio essenziale riguarda il fondamento della decisione comunale. Le contestazioni sul difetto di istruttoria e sulla carenza di motivazione sono state respinte perché il Comune disponeva di valutazioni specialistiche che documentavano l’instabilità dell’area. Anche l’attesa degli approfondimenti è stata ritenuta giustificata dalle particolari condizioni dei luoghi: quelle indagini servivano a raccogliere elementi indispensabili per decidere.

L’instabilità geologica accertata ha così assunto il valore di un ostacolo autonomo alla sanatoria. La pronuncia non ha riconosciuto la conformità urbanistica delle opere; ha stabilito che, nella situazione esaminata, un eventuale esito favorevole di quella verifica non avrebbe comunque consentito il rilascio del titolo.

La conseguenza operativa è che una pratica di sanatoria edilizia in area franosa richiede una valutazione che tenga insieme disciplina urbanistica, caratteristiche dell’abuso e risultanze geologiche. La documentazione sulla regolarità delle opere non può colmare, da sola, l’accertata mancanza delle condizioni necessarie a mantenerle in sicurezza.

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