Il ruolo del testimone esperto nella valutazione di beni immobili e imprese

Oltre 90 i delegati provenienti da 24 Paesi in rappresentanza di 45 organizzazioni settoriali che hanno preso parte all’Assemblea Generale TEGoVA. I lavori dell’appuntamento in programma e organizzato a Dubrovnik dagli associati croati lo scorso 18 maggio, il giorno precedente sono stati anticipati da una conferenza europea di valutazione dal titolo “Il ruolo del testimone esperto nella valutazione di beni immobili e imprese“. Ai due incontri per CNGeGL hanno preso parte il Consigliere Segretario Enrico Rispoli e il Consigliere Antonio Mario Acquaviva

Più di uno gli argomenti all’ordine del giorno dell’Assemblea Generale TEGoVA. In primo piano l’elaborazione della prossima edizione degli EVS (European Valutation Standard), la cui presentazione ufficiale è prevista nel 2020, in occasione della prossima Assemblea Generale. Un momento che sarà preceduto dalle fasi di valutazione e raccolta delle osservazioni da parte di tutti i membri, in considerazione dell’importante aggiornamento svolto: quasi 2/3 degli standard. Sotto esame, infine, la comprensibilità della lingua inglese a livello internazionale, affinché siano facilmente e correttamente traducibili i principi che saranno esposti.

Fra gli approfondimenti allo studio, l’highest and best use (HBU) e l’hope value del valore di mercato. Il secondo è un valore riferito – talvolta erroneamente – alla valutazione della proprietà rispetto al mercato futuro. In altri termini, finora ha rappresentato le ragionevoli aspettative dell’economia, mentre sta emergendo la stretta connessione con la prima definizione, comunemente definita quale valore calcolabile da considerare. Le riflessioni degli esperti, infatti, tendono a ritenere come corretto il valore che viene rapportato a qualsiasi momento della valutazione della proprietà, senza distinguo alcuno rispetto alla data della valutazione stessa. Altra novità degli EVS 2020 sarà l’inclusione del residential report e la rivisitazione del valuation report.

Al momento, sotto la lente di ingrandimento anche la valutazione che riguarda i beni commerciali intesi come “valore di azienda” e non solo come sommatoria materiale. A questa tipologia di esame è stata posta molta attenzione: fin dall’ultima Assemblea Generale di Atene nel 2018, è stato istituito un Gruppo di Lavoro apposito che sta curando la presentazione della prima edizione EVBS (European Business Valuation Standards). L’appuntamento è in calendario sempre per la primavera del 2020.

Tra gli altri temi trattati dall’Assemblea Generale TEGoVA, l’aggiornamento della direttiva dei mutui e l’uso degli AVM (automated valuation models). Il TEGoVA continua a lavorare per una modifica della direttiva sui mutui, in seguito all’ultima revisione dello scorso gennaio da parte della Commissione Europea. L’obiettivo è quello di limitare il più possibile l’uso degli AVM (Automated Valuation Models) nella redazione delle perizie, a fronte di una maggiore indipendenza e importanza che devono essere riconosciute al perito. A questo riguardo, permane una difficoltà circa l’accoglimento delle indicazioni del TEGoVA. Con ogni probabilità, legata all’uso diffuso che qualche paese membro fa degli AVM.

In ultimo, ma non per ultimo, il richiamo sulla protezione dei dati è stato posto all’attenzione del tavolo di lavoro. Il TEGoVA ha ricordato il GDPR (General Data Protection Regulation) divenuto obbligatorio a livello europeo, precisando che i membri dell’associazione sono tenuti ad agire in conformità alle normative sulla protezione dei dati. A questo proposito, nel corso dell’Assemblea è stata approvata una mozione che impegna i partecipanti al rispetto del Regolamento Europeo sulla protezione dei dati.