Cambio categoria catastale: procedure per cambiare destinazione d’uso
Cambio categoria catastale: quali sono le azioni da fare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile?
Il cambio della categoria catastale è una procedura fondamentale per aggiornare la classificazione di un immobile in funzione del suo nuovo utilizzo, ad esempio da abitazione a locale commerciale o viceversa. Capire come cambiare la categoria catastale di un immobile è essenziale per ogni geometra che si occupa di pratiche edilizie e aggiornamenti catastali. L’operazione richiede competenze tecniche, conoscenza del regolamento urbanistico locale e padronanza della procedura DOCFA. In questa breve guida analizziamo i passaggi da seguire, la documentazione necessaria e gli aspetti normativi da tenere presenti per effettuare correttamente una variazione catastale.
Cambio categoria catastale: quali sono le azioni da fare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile?
Il cambio categoria catastale è una procedura tecnica che consente di aggiornare i dati dell’immobile registrati al Catasto Fabbricati, in seguito a una variazione della destinazione d’uso o a modifiche sostanziali dell’unità immobiliare. Questa operazione, sempre di competenza di un tecnico abilitato, è fondamentale per garantire la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati ufficiali catastali, e ha conseguenze dirette su aspetti fiscali, urbanistici e amministrativi.
Cos’è un cambio categoria catastale
Il cambio categoria catastale implica una modifica della classe o del gruppo catastale attribuito a un’unità immobiliare (ad esempio da A/2 ad A/10, o da C/2 a C/1), a seguito di un cambio di utilizzo o di una ristrutturazione. Non si tratta semplicemente di una variazione planimetrica: il cambio di categoria comporta una rivalutazione della rendita catastale, che incide sulla tassazione (IMU, TARI, ecc.).
Questa variazione deve essere effettuata attraverso la procedura DOCFA (attualmente in versione 4.00.5), disponibile sulla piattaforma SISTER dell’Agenzia delle Entrate, e firmata digitalmente dal professionista incaricato (geometra, architetto o ingegnere).
Quali sono i passaggi per cambiare la categoria catastale di un immobile?
Nel 2025, la procedura per effettuare un cambio categoria catastale prevede i seguenti passaggi:
- Verifica urbanistica preliminare
Prima di tutto, è necessario verificare se la destinazione d’uso desiderata è compatibile con il Piano Urbanistico Comunale (PUC) e con il Regolamento Edilizio locale. In molti Comuni, questo passaggio è semplificato grazie ai portali SUAPE aggiornati e all’integrazione con sistemi GIS. - Richiesta di titolo abilitativo
Se il cambio d’uso comporta opere edilizie o un cambio tra categorie funzionali diverse, è indispensabile richiedere un titolo edilizio (CILA, SCIA, PdC). In caso contrario, il cambio si configura come abuso edilizio, sanzionabile amministrativamente e penalmente. - Rilievo tecnico e aggiornamento planimetrico
Il geometra esegue un rilievo dell’immobile e redige una nuova planimetria catastale in scala 1:100 o 1:200, che rispecchi lo stato di fatto aggiornato (destinazione d’uso degli ambienti, altezze, esposizione, vani, accessi, ecc.). - Compilazione e invio DOCFA
Il tecnico redige la pratica DOCFA, compilando i modelli informatici richiesti, allegando la relazione tecnica asseverata, la nuova planimetria e ogni documento a supporto (visure, autorizzazioni, elaborati grafici). La pratica viene poi trasmessa online e registrata presso il Catasto.
Documenti richiesti per un cambio categoria catastale
Per completare correttamente un cambio di categoria catastale, occorre allegare alla pratica:
- Eventuale elaborato planimetrico, in caso di unità all’interno di fabbricati plurimi.
- Visura catastale aggiornata dell’immobile;
- Planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi;
- Relazione tecnica asseverata;
- Titolo edilizio, se necessario;
- Modelli DOCFA firmati digitalmente;
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