Come unire due unità catastali intestate a persone diverse: la guida completa tra norme fiscali, pratiche docfa e vantaggi economici

Quando si valuta la possibilità di unire due unità catastali intestate a persone diverse, sorgono spesso dubbi su procedure, limiti e vantaggi reali. La legge non consente una fusione catastale completa tra immobili con proprietari differenti, ma esiste una soluzione alternativa: l’unione fiscale di fatto, che permette di considerarli come un unico immobile ai fini tributari. Si tratta di una procedura regolata dall’Agenzia delle Entrate, che comporta regole precise in materia di variazioni catastali, documentazione DOCFA e verifiche urbanistiche.

Scopri come unire due unità catastali intestate a persone diverse ai fini fiscali: regole, docfa, vincoli urbanistici e vantaggi pratici ed economici.

Nel settore immobiliare capita spesso di chiedersi se sia possibile unire due unità catastali intestate a persone diverse. In linea generale, la normativa non consente una fusione catastale completa tra immobili con proprietari differenti. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto una procedura specifica che permette l’accorpamento ai soli fini fiscali, utile per semplificare il calcolo della rendita catastale e dei tributi collegati.

Unione di fatto di due unità catastali

Questo meccanismo, chiamato anche unione di fatto, consente di considerare due immobili come una sola unità ai fini tributari, pur mantenendo la loro distinta registrazione catastale. Ciò significa che, pur non potendo diventare formalmente un unico immobile, dal punto di vista fiscale possono essere trattati come tali, con evidenti vantaggi per i proprietari.

Procedura per l’unione di fatto di due unità catastali

Per poter unire due unità catastali intestate a persone diverse, è necessario che almeno una delle due abitazioni perda la sua autonomia funzionale. Un esempio classico è la trasformazione di una cucina in una camera, che rende l’appartamento non più del tutto indipendente. In assenza di questa condizione, non è possibile ottenere il riconoscimento dell’unione fiscale.

Sul piano operativo, la procedura richiede la presentazione di due DOCFA distinti: ciascun proprietario deve presentare una variazione catastale per la propria unità immobiliare. La relazione tecnica deve riportare la causale corretta, con l’indicazione della fusione parziale e la citazione degli identificativi catastali dell’altro immobile. Le planimetrie devono rappresentare l’intero insieme immobiliare: linee continue per la porzione di ciascun titolare, tratteggi e segni convenzionali per distinguere le aree condivise.

Il classamento catastale viene assegnato valutando le caratteristiche dell’unità complessiva derivante dall’unione, mentre la rendita resta distinta per ciascuna porzione, calcolata sulla base della metratura e della consistenza attribuita a ogni proprietario.

Normativa urbanistica

Un altro aspetto da non trascurare riguarda la normativa urbanistica. Anche quando si parla di unione fiscale e non catastale, è obbligatorio verificare presso il Comune la conformità agli strumenti urbanistici vigenti. A seconda degli interventi edilizi realizzati o da realizzare, può essere necessario presentare una CILA, una SCIA o persino un Permesso di Costruire. Inoltre, occorre comunicare l’eventuale variazione del carico urbanistico, in modo da aggiornare le banche dati comunali e rispettare i regolamenti edilizi.

Perché unire due unità catastali intestate a persone diverse?

Dal punto di vista pratico, unire due unità catastali intestate a persone diverse può generare benefici fiscali ed economici. Oltre alla possibilità di pagare le imposte come se si trattasse di un unico immobile, si possono ottenere vantaggi sul fronte condominiale, come il ricalcolo dei millesimi e una gestione semplificata delle spese comuni. Sul mercato immobiliare, inoltre, l’unione di fatto può valorizzare l’immobile, rendendolo più appetibile in caso di vendita o locazione.

In alcuni casi, soprattutto se i proprietari intendono procedere successivamente a una fusione catastale vera e propria, potrebbe rendersi necessario un atto notarile per regolare i rapporti di proprietà e tutelare i diritti di ciascun intestatario. La recente ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025 della Cassazione ha chiarito che, per usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando si acquistano due immobili contigui, è obbligatorio dimostrare l’unificazione entro tre anni dall’atto notarile, pena la perdita dei benefici.

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