Quando il tuo terreno dipende dal vicino: guida pratica alle servitù di passaggio

Nel panorama del diritto civile italiano, le servitù di passaggio rappresentano un istituto giuridico di fondamentale importanza per garantire l’accesso e l’utilizzo funzionale dei beni immobili. Si tratta di diritti reali che permettono al proprietario di un terreno privo di sbocco sulla pubblica via di attraversare un fondo altrui per raggiungere il proprio.

Servitù di passaggio. Il diritto di passare su fondi altrui nel diritto italiano, le diverse categorie, modalità di costituzione e le loro caratteristiche fondamentali.

Sebbene possano sembrare questioni tecniche e marginali, le servitù di passaggio incidono concretamente sulla quotidianità di molti cittadini e costituiscono spesso oggetto di contenziosi tra vicini. In questo approfondimento analizziamo le diverse tipologie, le modalità di costituzione, le caratteristiche distintive e le principali implicazioni giuridiche legate a questo diritto, offrendo una panoramica completa e accessibile anche ai non addetti ai lavori.

Cos’è la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che permette al proprietario di un fondo, detto dominante, di attraversare un fondo appartenente ad altri, chiamato fondo servente, per soddisfare un’esigenza pratica, come accedere alla pubblica via. Questo diritto impone un vincolo permanente sul fondo servente, a favore del fondo dominante, e viene trasmesso insieme alla proprietà del fondo dominante nei passaggi di proprietà.

Categorie di servitù di passaggio

Le servitù di passaggio si dividono in due principali tipologie:

• La servitù pedonale, che consente il transito a piedi.
• La servitù carrabile, che permette il transito di veicoli e il trasporto di merci.

L’esistenza di una servitù pedonale non implica necessariamente anche quella carrabile, poiché i due diritti sono distinti per natura e finalità.

Modalità di costituzione

La servitù può nascere in diversi modi:

• Contratto: le parti possono accordarsi formalmente per istituire una servitù, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il contratto va trascritto nei registri immobiliari.
• Testamento: il diritto può essere attribuito per volontà del defunto, a favore di un erede o imponendo a un erede di concederlo a un terzo.
• Usucapione: la servitù può essere acquisita per esercizio pacifico, pubblico e continuato per almeno vent’anni su una servitù apparente, ovvero manifestata da opere visibili e durature.
• Destinazione del padre di famiglia: si verifica quando un unico proprietario utilizza due fondi contigui in modo da creare un passaggio e, alla divisione dei fondi, la situazione di fatto dà origine alla servitù.
• Sentenza giudiziale: in assenza di accordo, il giudice può costituire la servitù coattiva, cioè imposta per legge, indicando modalità e indennità da corrispondere.

Servitù coattiva

Quando un fondo è intercluso, cioè non ha accesso alla pubblica via, o ha un accesso insufficiente, il proprietario ha il diritto legale di ottenere un passaggio su un fondo vicino. Tale servitù può essere istituita con sentenza, che individua il percorso meno dannoso per il fondo servente e stabilisce il compenso spettante al suo proprietario. Anche se il fondo ha un’uscita, questa può essere considerata inadeguata e quindi rendere legittima la richiesta di una servitù coattiva.

Caratteristiche essenziali

La servitù di passaggio è contraddistinta da:

• Immediatezza: il diritto è esercitato direttamente sul fondo.
• Assolutezza: il titolare può opporsi a chiunque ostacoli il suo diritto.
• Inerzia: è opponibile a chiunque e segue la sorte del fondo dominante.
• Indennità per il fondo servente

Chi ottiene una servitù coattiva deve corrispondere un’indennità al proprietario del fondo servente, che serve a compensare:

• Il danno effettivo causato dal transito.
• Il deprezzamento del fondo servente.

Se le parti non trovano un accordo, l’importo è stabilito dal giudice.

Estinzione della servitù

La servitù di passaggio può estinguersi in vari modi:

Per confusione, se i due fondi vengono riuniti in capo a un solo proprietario. Per prescrizione, se non viene esercitata per almeno vent’anni. La servitù di passaggio, essendo discontinua, non necessita di un uso quotidiano per conservarsi, ma è sufficiente che il diritto sia esercitato ogni tanto in modo riconoscibile e non contestato. Per impossibilità oggettiva, se diventa fisicamente impraticabile il passaggio. Tuttavia, ciò non determina l’estinzione automatica, che avviene solo dopo il decorso di vent’anni.

L’interruzione del termine di prescrizione non può avvenire tramite diffida, ma solo con il riconoscimento del diritto da parte del fondo servente o con un’azione giudiziale.

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