Riforma del catasto 2026 la rivoluzione che cambia il lavoro dei geometri e trasforma la fiscalità immobiliare

La riforma del catasto 2026 segna uno dei passaggi più significativi degli ultimi decenni per la fiscalità immobiliare italiana e pone i professionisti tecnici, in particolare i geometri, al centro di un processo di trasformazione destinato a incidere su rendite, categorie catastali e adempimenti documentali. L’aggiornamento dei valori, l’allineamento alle condizioni reali degli immobili e l’inasprimento delle verifiche richiederanno nuove competenze, maggiore attenzione ai dettagli e un ruolo consulenziale sempre più strategico. Questo articolo offre una panoramica completa delle novità in arrivo e degli impatti operativi che la riforma porterà nel lavoro quotidiano dei tecnici.

Scopri cosa cambia con la riforma del catasto 2026: nuove rendite, riclassamenti, impatti fiscali e obblighi tecnici per i geometri. Preparati al cambiamento.

La riforma del catasto 2026 intende riallineare il sistema estimativo italiano ai valori reali del mercato immobiliare. Per i geometri non è una semplice riforma fiscale, ma un cambio di paradigma operativo, che coinvolgerà:

• modalità di determinazione della rendita catastale
• aggiornamento delle microzone
• revisione delle categorie catastali
• nuove modalità di classificazione degli immobili non censiti
• incremento delle richieste di pratiche DOCFA e verifiche urbanistiche

Il settore tecnico sarà chiamato a svolgere un ruolo decisivo nel supportare cittadini, imprese e amministrazioni nella fase di transizione.

Nuova rendita catastale: cosa significa per chi redige Docfa e asseverazioni

Il cuore della riforma è la creazione di un sistema di valori catastali basato su parametri più oggettivi, tra cui:

• valore di mercato della microzona
• superficie calpestabile reale
• qualità edilizia e stato manutentivo
• dotazioni dell’immobile e pertinenze
• caratteristiche tipologiche e funzionali
• Il nuovo modello potrebbe modificare radicalmente la rendita catastale di molti immobili, generando un aumento della base imponibile.

Per i geometri questo si tradurrà in:

• maggior numero di pratiche di variazione catastale (DOCFA)
• richiesta di rilievi e verifiche metriche
• necessità di aggiornare archivi planimetrici non coerenti allo stato reale
• possibili riclassamenti per immobili oggi in categorie non più congrue

Riclassamento e nuove categorie: un ambito operativo delicato

L’aggiornamento delle categorie catastali sarà uno degli interventi più sensibili. Gli immobili delle categorie A, B e C potranno essere oggetto di riclassamento quando la qualità edilizia è superiore a quella tipica della categoria; la posizione urbanistica è di pregio; sono presenti finiture o dotazioni extra-standard; la superficie o la distribuzione interna non è coerente con la categoria attuale

Questo inciderà sul lavoro dei geometri in termini di:

• valutazioni tecnico-estimative iniziali
• aggiornamenti planimetrici
• perizie urbanistiche e catastali
• supporto ai proprietari in caso di incoerenze o contestazioni

Impatto fiscale: cosa devono sapere i tecnici

La revisione delle rendite avrà un impatto diretto su tutte le principali imposte collegate agli immobili. L’IMU 2026 subirà un incremento della base imponibile, mentre la TARI verrà ricalcolata sulla base di una maggiore coerenza tra superficie catastale e superficie reale. Anche l’IRPEF relativa ai redditi da locazione potrà aumentare in conseguenza dei nuovi valori catastali, così come l’imposta di registro applicata ai trasferimenti immobiliari. Infine, anche le successioni e donazioni saranno interessate dalla nuova valutazione, con importi potenzialmente più elevati da versare al momento del passaggio di proprietà.

Il tecnico sarà spesso il primo referente per simulare scenari fiscali e individuare eventuali incongruenze documentali che possano aggravare la posizione del cliente.

Regolarizzazioni: boom di richieste tra 2025 e 2027

La riforma comporterà con ogni probabilità un aumento significativo delle attività tecniche richieste ai professionisti. Si prevede una crescita delle operazioni di regolarizzazione edilizia, insieme alla necessità di aggiornare planimetrie errate o obsolete per riportarle in coerenza con lo stato effettivo degli immobili. Diventeranno più frequenti anche i controlli incrociati tra dati catastali e situazione reale, così come le pratiche di fusione, frazionamento o revisione di categoria. Particolare attenzione sarà rivolta agli immobili “fantasma” o non dichiarati, che dovranno essere individuati e regolarizzati. Le proiezioni indicano che proprio le abitazioni più datate, o mai sottoposte ad aggiornamenti catastali, saranno le prime a richiedere interventi tecnici mirati.

Sanzioni e responsabilità: cosa rischiano i proprietari (e cosa devono fare i tecnici)

La riforma 2026 prevede un apparato sanzionatorio più rigido, con penalità applicate nei casi di mancato aggiornamento catastale dopo interventi edilizi, presenza di difformità tra lo stato reale dell’immobile e quanto riportato in visura, oppure omissione di planimetrie e documentazione tecnica obbligatoria. Le sanzioni possono raggiungere importi fino a 8.000 euro, rendendo indispensabile il ruolo dei tecnici, che dovranno informare tempestivamente i clienti su eventuali irregolarità, verificare la piena conformità urbanistica e catastale degli immobili, redigere pratiche accurate e prive di lacune e fornire assistenza in caso di ricorsi o richieste di revisione della rendita.

Come può prepararsi un geometra: strategie operative

Per affrontare con efficacia la riforma del catasto 2026, il geometra dovrà adottare un approccio operativo strutturato e lungimirante. La prima esigenza sarà quella di aggiornare le proprie competenze, approfondendo i nuovi criteri di calcolo delle rendite e seguendo con continuità circolari, linee guida e decreti attuativi che accompagneranno la fase di transizione. Parallelamente, diventerà sempre più strategico offrire ai clienti servizi standardizzati e facilmente fruibili, come il check-up catastale e urbanistico, la simulazione della rendita post-riforma, l’aggiornamento delle planimetrie e delle pratiche DOCFA, oltre al supporto nella gestione di contratti di locazione o comodato.

In questa prospettiva, sarà utile predisporre modelli di consulenza specifici per le diverse tipologie immobiliari più sensibili alla riforma: dagli immobili di pregio alle seconde case, dagli edifici con potenziale rischio di riclassamento ai fabbricati rurali e produttivi. Il lavoro preparatorio comprenderà la verifica sistematica di visure e planimetrie, il confronto tra stato reale e stato catastale, l’analisi delle microzone e del contesto urbanistico, la simulazione della nuova rendita e la valutazione del rischio di variazioni di categoria. A ciò si aggiungerà la necessità di aggiornare la documentazione urbanistica, assistere i clienti negli adempimenti fiscali collegati a IMU, TARI e IRPEF, monitorare costantemente gli aggiornamenti dell’Agenzia delle Entrate e mantenere un archivio tecnico ordinato e coerente con le nuove esigenze normative.

Una riforma che ridefinisce il ruolo del geometra

La riforma del catasto 2026 non modifica solo il sistema tributario: ridefinisce il ruolo del geometra come consulente tecnico indispensabile per tradurre le norme in operazioni concrete.
La domanda di competenze professionali in ambito catastale crescerà sensibilmente: chi si attrezzerà per tempo potrà intercettare nuove opportunità e diventare punto di riferimento nella gestione delle pratiche legate alla revisione.

Sei un geometra? La tua professione richiede un aggiornamento continuo?

Unione Professionisti ti dà la possibilità di progettare e completare da solo il tuo percorso di studi, proponendoti tutti i suoi corsi, sviluppati in modalità FAD asincrona, accreditati presso il CNGeGL.