Immobili ante 67, il TAR Lazio chiarisce i limiti della prova: non basta dichiarare l’epoca per evitare la demolizione

Il tema degli immobili ante 67 continua a occupare uno spazio centrale nel contenzioso edilizio italiano, soprattutto quando il proprietario prova a dimostrare che un manufatto sia stato realizzato prima del 1° settembre 1967, data che segna uno spartiacque nella disciplina urbanistica nazionale. Proprio su questo punto interviene il TAR Lazio, che con la sentenza n. 570/2026 ribadisce un orientamento molto chiaro: per sostenere la legittimità di un immobile, o di una sua parte, come ante 67, non basta richiamare in modo generico la vetustà del fabbricato, né è sufficiente una ricostruzione sommaria della sua storia edilizia.

Sugli immobili ante 67 il TAR Lazio ribadisce un principio chiave: senza prove precise sull’epoca delle opere, l’ordine di demolizione resta valido.

Nel caso esaminato dai giudici amministrativi, il ricorso riguardava un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Cerveteri per una serie di opere ritenute abusive. La ricorrente sosteneva, tra le altre cose, che alcune porzioni dell’immobile dovessero essere considerate risalenti a un’epoca anteriore al 1967. Ma il tribunale ha chiarito che, in materia di immobili ante 67, l’onere della prova grava sul privato. Chi afferma che un’opera sia stata realizzata in un periodo nel quale non era ancora necessario il titolo edilizio deve produrre elementi chiari, coerenti e documentati, capaci di dimostrare in modo concreto la consistenza originaria del manufatto.

Non esiste una sanatoria implicita per gli immobili più vecchi

Il passaggio è particolarmente rilevante per chi opera nel settore immobiliare, tecnico o legale. Parlare di immobili ante 67 non significa evocare una sorta di sanatoria automatica o implicita. Significa, invece, collocare l’edificio in un preciso contesto storico e normativo, da ricostruire con rigore. Il TAR osserva che non basta produrre un vecchio titolo o un riferimento documentale generico se da quel documento non emerge con precisione che le opere contestate fossero già esistenti a quella data. Se, ad esempio, un nulla osta storico rappresenta soltanto una parte dell’edificio e non include i volumi oggi contestati, quel documento non può legittimare automaticamente tutte le trasformazioni successive.

Il vero nodo: distinguere tra fabbricato originario e opere successive

È proprio questo il punto più delicato per molti immobili ante 67: la distinzione tra il fabbricato originario e le opere aggiunte nel tempo. In sede contenziosa, spesso il proprietario tende a valorizzare la datazione remota dell’immobile nel suo complesso, ma il giudice amministrativo guarda alla singola opera contestata. Non basta sostenere che “la casa è ante 67”. Occorre dimostrare che proprio quella parte, quel corpo di fabbrica, quel locale, quella sopraelevazione o quel cambio di sagoma fossero già presenti prima della soglia normativa. In assenza di questa prova, l’amministrazione può considerare abusiva l’opera e ordinare il ripristino.

Tramezzature interne: il solo punto accolto dal TAR

La sentenza conferma però anche un altro aspetto interessante. Il ricorso è stato accolto limitatamente alla diversa distribuzione delle tramezzature interne, perché il Comune non aveva motivato in modo adeguato se quelle modifiche avessero inciso su elementi strutturali dell’edificio. Su questo profilo il TAR Lazio ha ritenuto carente l’istruttoria amministrativa. La precisazione è utile anche sul piano operativo: negli immobili ante 67 non tutte le difformità hanno lo stesso peso e non tutte ricadono automaticamente nello stesso regime repressivo. Le modifiche interne, se non strutturali e se correttamente inquadrate, possono richiedere una valutazione tecnica più puntuale.

Perché l’ordine di demolizione resta valido

Per il resto, però, il tribunale ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione. Questo significa che il riferimento agli immobili ante 67 non rappresenta, da solo, uno scudo contro i provvedimenti repressivi. Il decorso del tempo non sana l’abuso e non obbliga il Comune a una motivazione rafforzata solo perché le opere sono datate o perché l’attuale proprietario non le ha realizzate personalmente. Anche questo è un punto essenziale: l’ordine di demolizione ha natura ripristinatoria e può colpire l’attuale proprietario indipendentemente dalla sua responsabilità diretta nella realizzazione dell’abuso.

Cosa cambia nelle compravendite e nelle verifiche urbanistiche

Dal punto di vista pratico, la pronuncia del TAR Lazio offre indicazioni molto utili a chi si occupa di compravendite, verifiche urbanistiche e due diligence documentali sugli immobili ante 67. Prima di fare affidamento sulla sola anzianità del fabbricato, è necessario ricostruire con attenzione lo stato originario dell’immobile attraverso planimetrie storiche, fotografie d’epoca, atti notarili, documentazione catastale coerente, aerofotogrammetrie e ogni altro elemento utile a dimostrare la consistenza dell’edificio in una data anteriore al settembre 1967. Senza questo supporto probatorio, la tesi difensiva rischia di restare debole.

Sugli immobili ante 67 serve precisione, non semplificazione

Il messaggio che arriva dalla sentenza è quindi molto chiaro: sugli immobili ante 67 serve precisione, non semplificazione. La semplice etichetta temporale non basta. Serve dimostrare cosa esisteva davvero, con quale consistenza e in quale momento storico. Solo così è possibile distinguere un immobile legittimamente preesistente da un fabbricato che, nel tempo, ha incorporato opere abusive prive di titolo.

La linea del TAR Lazio e il peso della prova

In conclusione, la decisione del TAR Lazio rafforza un principio ormai stabile nella giurisprudenza amministrativa: in materia di immobili ante 67, la datazione dell’edificio è rilevante solo se supportata da una dimostrazione concreta e puntuale delle opere contestate. Dove la prova manca, l’ordinanza di demolizione resta in piedi. Dove invece il Comune qualifica in modo superficiale interventi interni o difformità minori, il provvedimento può essere censurato. Ed è proprio su questa linea sottile, tra ricostruzione storica e qualificazione tecnica delle opere, che oggi si gioca gran parte del contenzioso sugli immobili più datati.

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