Milleproroghe 2026 e titoli edilizi: quattro anni in più per non perdere permessi e autorizzazioni

Arriva una nuova estensione dei termini per i titoli edilizi, destinata a incidere in modo concreto sulla programmazione dei cantieri privati. Con la conversione in legge del Decreto Milleproroghe 2026 (DL 200/2025), il legislatore porta a 48 mesi il differimento complessivo per l’avvio e l’ultimazione dei lavori, ampliando l’ambito temporale di applicazione ai titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025.

Il DL Milleproroghe 2026 estende fino a 48 mesi i termini di validità di permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, ambientali e convenzioni urbanistiche.

Dopo l’approvazione della Camera dei Deputati del 23 febbraio e in attesa del via libera definitivo del Senato, la misura si inserisce in una strategia di continuità normativa che punta a evitare la decadenza dei titoli in un settore ancora segnato da instabilità economica e operativa.

Le ragioni della proroga: costi, ritardi e filiere in difficoltà

L’estensione dei termini risponde a criticità ormai strutturali nel comparto delle costruzioni. L’aumento dei costi dei materiali, le difficoltà nelle catene di approvvigionamento e i rallentamenti nella realizzazione degli interventi hanno reso complesso rispettare le tempistiche ordinarie previste dalla normativa edilizia.

In questo scenario, la proroga consente di dare maggiore certezza operativa a professionisti, imprese e operatori immobiliari, evitando la necessità di riavviare procedimenti autorizzativi già conclusi e riducendo il carico amministrativo sugli uffici tecnici comunali.

L’evoluzione normativa: dalle proroghe emergenziali ai 48 mesi

Il percorso che porta all’attuale estensione a quattro anni prende avvio nel 2022, con le misure straordinarie introdotte dal Decreto Ucraina (Legge 51/2022). In origine, il differimento dei termini era limitato a 12 mesi, pensato come risposta temporanea a una fase emergenziale.

Negli anni successivi, il quadro normativo si è progressivamente ampliato:

• 24 mesi con il Milleproroghe 2023 (Legge 14/2023)
• 30 mesi con il Decreto Energia (DL 181/2023)
• 36 mesi con il Milleproroghe 2025, per i titoli formatisi entro il 31 dicembre 2024

Con il Milleproroghe 2026, il legislatore compie un ulteriore passo, estendendo il differimento a 48 mesi e spostando in avanti la soglia temporale dei titoli interessati.

Permessi di costruire: come funziona la proroga quadriennale

Per i permessi di costruire rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025, i termini di inizio lavori e fine lavori possono essere prorogati fino a un massimo complessivo di 48 mesi.

La proroga non opera in modo automatico: è necessaria una comunicazione del titolare, da presentare prima della scadenza originaria del titolo. Resta inoltre un limite sostanziale, legato alla compatibilità urbanistica: il permesso non deve risultare in contrasto con nuovi strumenti urbanistici, né con vincoli paesaggistici o culturali sopravvenuti.

Diventa quindi essenziale verificare la data di scadenza originaria, l’eventuale approvazione di nuovi piani e la presenza di vincoli intervenuti dopo il rilascio.

SCIA, autorizzazioni paesaggistiche e atti ambientali inclusi

L’estensione dei termini non riguarda solo i permessi di costruire. La proroga a 48 mesi si applica anche alle Segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA), alle autorizzazioni paesaggistiche e alle autorizzazioni ambientali, comunque denominate, previste dalla normativa di settore.

La misura opera sia sui titoli originari sia su quelli che avevano già beneficiato di precedenti proroghe. Sono quindi compresi anche i casi di differimento concessi per cause non imputabili al titolare o nell’ambito delle misure emergenziali adottate durante la pandemia.

Convenzioni di lottizzazione e piani attuativi: validità prolungata

Il Milleproroghe interviene anche sugli strumenti urbanistici attuativi. Vengono differiti di 48 mesi:

• il termine di validità delle convenzioni di lottizzazione;
• i termini di inizio e fine lavori previsti nelle convenzioni;
• i termini dei piani attuativi e degli atti propedeutici collegati.

Anche in questo caso, l’applicazione resta subordinata alla compatibilità con eventuali vincoli paesaggistici o culturali sopravvenuti.

Effetti pratici e limiti della misura

Dal punto di vista operativo, la proroga riduce sensibilmente il rischio di decadenza dei titoli edilizi, evitando la presentazione di nuove istanze per interventi già autorizzati e contribuendo a una gestione più efficiente dei procedimenti.

Resta però fermo che l’estensione non modifica la disciplina ordinaria prevista dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Si tratta di una disposizione temporanea, applicabile solo al ricorrere di specifiche condizioni.

In prospettiva, la proroga introduce una maggiore flessibilità nella gestione dei cantieri, consentendo di riorganizzare tempi e investimenti senza riattivare l’intero iter autorizzativo, con effetti concreti sulla programmazione edilizia dei prossimi anni.

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