Immobili e Catasto, cosa verificare quando arriva una lettera dell’Agenzia delle Entrate

Ricevere una lettera dell’Agenzia delle Entrate sulla situazione catastale di un immobile richiede, prima di tutto, di ricostruirne la storia. L’edificio è stato dichiarato? Dopo una ristrutturazione sono state presentate le variazioni necessarie? Le informazioni conservate negli archivi descrivono ancora le sue caratteristiche? Sono domande diverse, che spiegano perché le comunicazioni del Fisco non possano essere considerate tutte allo stesso modo.

Catasto, previste 20mila lettere nel 2026. Scopri come funzionano i controlli sugli immobili non dichiarati e quando serve aggiornare la rendita catastale.

I controlli catastali non riguardano soltanto gli edifici mai dichiarati. Una parte dell’attività dell’Agenzia delle Entrate interessa gli immobili ristrutturati con risorse pubbliche, per verificare se i lavori abbiano richiesto un aggiornamento dei dati conservati negli archivi. È un percorso distinto dalla ricerca dei fabbricati non censiti, con una propria programmazione e specifici obiettivi.

Immobili ristrutturati, le comunicazioni già inviate nel 2026

Il Documento programmatico di finanza pubblica 2026 (DPFP) riferisce che, nel secondo trimestre dell’anno, sono state inviate lettere di compliance catastale relative a circa 21.600 immobili. Le comunicazioni riguardano edifici sottoposti a interventi di efficienza energetica o miglioramento strutturale, finanziati interamente o parzialmente con fondi pubblici dal 2019.

L’ambito descritto comprende quindi interventi che vanno oltre il solo Superbonus. Il punto da verificare è se le opere abbiano modificato le caratteristiche dell’immobile rilevanti per il classamento o per la rendita catastale: aver beneficiato di un incentivo non dimostra, da solo, che fosse obbligatorio presentare una variazione. Su questo tema interviene la Risoluzione 21/E del 5 giugno 2026, dedicata alla rilevanza catastale degli interventi richiamati dall’articolo 119 del DL 34/2020. Il documento affronta anche il trattamento degli impianti fotovoltaici, di accumulo, eolici e solari termici, fornendo indicazioni per individuare i casi nei quali occorre aggiornare la posizione catastale.

Due campagne di controllo, con obiettivi separati

Accanto alle verifiche sugli edifici ristrutturati procede la ricerca delle costruzioni assenti dagli archivi e delle altre difformità catastali. I due filoni condividono l’obiettivo di favorire la regolarizzazione, ma i rispettivi numeri devono essere letti separatamente. Per gli immobili interessati da interventi agevolati, il Piano integrato di attività e organizzazione 2026-2028 (PIAO) prevede 20mila segnalazioni nel 2026, seguite da 25mila nel 2027 e altrettante nel 2028.

Per gli immobili non aggiornati, invece, il programma indica 20mila segnalazioni nel 2026, 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028. Si tratta di obiettivi dell’attività amministrativa: non rappresentano il numero delle violazioni già accertate né quello delle posizioni effettivamente regolarizzate. Il DPFP conferma inoltre una campagna di invito alla compliance per le particelle sulle quali sono stati individuati fabbricati non dichiarati, con circa 20mila lettere previste entro il 2026.

Cosa significa ricevere una lettera di compliance

Per il destinatario, la comunicazione dell’Agenzia delle Entrate apre una verifica sulla documentazione dell’immobile. Le lettere di compliance puntano a favorire l’adempimento spontaneo, permettendo al proprietario di chiarire la situazione e di presentare gli atti eventualmente mancanti. La ricezione della lettera non costituisce, di per sé, la prova di un’irregolarità. Occorre confrontare quanto segnalato dall’amministrazione con i dati catastali disponibili, le pratiche già depositate e le trasformazioni intervenute nel tempo.

La distinzione iniziale è tra mancato accatastamento e mancato aggiornamento catastale. Nel primo caso, il problema riguarda un fabbricato che non è stato dichiarato; nel secondo, un immobile già censito potrebbe avere subito modifiche non ancora riportate negli archivi. Se emerge un obbligo dichiarativo non assolto, bisogna procedere agli adempimenti necessari. Quando invece la posizione risulta corretta, la documentazione raccolta serve a spiegare la discrepanza e a fornire i chiarimenti richiesti.

Perché la regolarizzazione catastale non risolve gli abusi edilizi

L’esame della posizione catastale deve tenere conto di una distinzione essenziale: aggiornare il Catasto non equivale a ottenere una sanatoria edilizia. La rappresentazione dell’immobile negli archivi e la conformità delle opere ai titoli abilitativi sono questioni diverse. Un edificio può richiedere un aggiornamento catastale e, contemporaneamente, presentare problemi sul piano urbanistico ed edilizio.

Se risultano lavori eseguiti senza titolo o modifiche non conformi alle autorizzazioni, occorre valutare autonomamente questi aspetti secondo la disciplina applicabile. La presentazione di una variazione catastale, da sola, non regolarizza le opere. Per il proprietario, la ricostruzione della documentazione può dunque riguardare sia gli atti catastali sia le pratiche edilizie relative all’immobile.

Come vengono selezionate le anomalie da approfondire

La ricerca dei fabbricati non dichiarati utilizza il confronto tra cartografia catastale e ortofoto, immagini aeree corrette geometricamente che permettono di osservare il territorio su una base cartografica. Le fotografie rese disponibili dall’Agenzia per le erogazioni in agricoltura (AGEA) vengono sovrapposte alle mappe catastali. Questo passaggio consente di individuare costruzioni o sagome che non trovano una rappresentazione corrispondente negli archivi.

In alcuni ambiti territoriali l’analisi è affiancata da strumenti di intelligenza artificiale. Nell’audizione parlamentare del 29 ottobre 2025, l’Agenzia ha descritto l’impiego della segmentazione semantica, attraverso la quale gli algoritmi riconoscono le geometrie degli edifici nelle immagini e le confrontano con quelle presenti nel Catasto. Le differenze rilevate vengono sottoposte al personale tecnico, che deve verificare, confermare e classificare le segnalazioni. Il Sistema integrato del territorio (SIT) supporta il lavoro sulle informazioni cartografiche e catastali, mentre la valutazione delle anomalie resta affidata agli uffici.

La mappatura nazionale verso il completamento

Secondo il DPFP, la ricognizione dei fabbricati non censiti risulta completata in 95 province e avviata in ulteriori quattro. La copertura raggiunge il 96% del territorio nazionale, con la conclusione dell’attività prevista entro la fine del 2026.

Sei un geometra? La tua professione richiede un aggiornamento continuo?

Unione Professionisti ti dà la possibilità di progettare e completare da solo il tuo percorso di studi, proponendoti tutti i suoi corsi, sviluppati in modalità FAD asincrona, accreditati presso il CNGeGL.